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Notarkostenrechner – Notarkosten beim Immobilienkauf berechnen
Notarkosten sind beim Immobilienkauf gesetzlich durch das GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) geregelt – sie sind damit nicht verhandelbar und bei allen Notaren identisch. Dieser Artikel erklärt, wie die Kosten berechnet werden, welche Positionen anfallen und was du beim Termin erwartest.
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Notargebühren berechnen sich nach dem Geschäftswert – das ist beim Immobilienkauf der Kaufpreis. Die Gebühr wird als Vielfaches einer Grundgebühr aus Tabelle B des GNotKG (§ 34 GNotKG) ausgedrückt. Eine „2,0-fache Gebühr" ist also doppelt so teuer wie eine „1,0-fache Gebühr".
Für die wichtigsten Positionen gelten folgende Gebührensätze:
Notarkosten nach Kaufpreis: Übersichtstabelle 2026
Die folgende Tabelle zeigt die typischen Gesamtkosten für Notar und Grundbuch – inkl. aller Standardpositionen (Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, Grundschuldeintragung in Höhe des Kaufpreises, pauschale Auslagen). Basis: GNotKG Tabelle B, Stand 2026.
Hinweis zur Tabelle
Die Werte sind Richtwerte auf Basis typischer Transaktionen. Die tatsächlichen Kosten können je nach Transaktion (z. B. bei Erbbaurechtseintragungen, Notaranderkonto oder mehreren Beteiligten) abweichen. Der Notar ist verpflichtet, vor dem Termin eine Kostenabschätzung zu geben.
Rechenbeispiel: Notarkosten bei 400.000 € Kaufpreis
Kaufpreis: 400.000 €, Grundschuld: 320.000 € (Finanzierungsanteil 80 %), Standardtransaktion ohne Notaranderkonto.
Das entspricht ca. 0,57 % des Kaufpreises – deutlich unter dem Richtwert von 2 %, den viele Käufer pauschal für Notar und Grundbuch ansetzen. Der Unterschied: Der 2-%-Richtwert schließt oft auch die Grunderwerbsteuer anteilig ein oder rechnet mit höheren Grundschuldbeträgen.
Wer zahlt die Notarkosten?
In Deutschland trägt in der Regel der Käufer die Notarkosten und Grundbuchgebühren. Das ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber marktüblicher Standard. Im Kaufvertrag kann abweichend vereinbart werden – in der Praxis ist das jedoch selten.
Ausnahme: Die Kosten für die Löschung bestehender Belastungen des Verkäufers (z. B. Grundschuld aus einem früheren Kredit) trägt der Verkäufer. Er muss diese vor oder spätestens gleichzeitig mit dem Eigentumsübergang löschen lassen.
Wann sind die Notarkosten fällig?
Der Ablauf ist klar geregelt:
Kaufvertrag wird notariell beurkundet. Ab diesem Tag läuft die Frist.
Der Notar schickt nach der Beurkundung eine Kostenrechnung – typischerweise innerhalb von 2–4 Wochen. Zahlungsfrist: in der Regel 30 Tage nach Erhalt.
Das Grundbuchamt sendet nach der Eintragung eine separate Kostenrechnung – ebenfalls fällig nach Erhalt.
Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer (Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt) und Vorlage aller Dokumente schreibt das Grundbuchamt das Eigentum um – typisch 4–10 Wochen nach Beurkundung.
Notarkosten sparen: Was geht – und was nicht?
Da Notargebühren gesetzlich geregelt sind, gibt es keine klassische Möglichkeit, sie zu verhandeln. Es gibt jedoch einige legale Stellschrauben:
- Inventar separat im Kaufvertrag ausweisen: Wird mitgekaufte Einbauküche oder Inventar in einem separaten Vertrag zum Kaufvertrag erfasst, reduziert sich der beurkundungspflichtige Kaufpreis – und damit der Geschäftswert für die Notargebühr. Voraussetzung: marktrealistischer Preis, gesonderter Vertrag.
- Notaranderkonto vermeiden: Wenn die Transaktion unkompliziert ist (keine außergewöhnlichen Belastungen, seriöser Verkäufer), kann auf das Notaranderkonto verzichtet werden. Das spart eine 0,5-fache Gebühr.
- Vollmacht statt persönlicher Anwesenheit: Wer nicht persönlich zum Termin kommen kann, lässt sich bevollmächtigen. Eine notariell beglaubigte Vollmacht ist günstiger als ein separater Beurkundungstermin für Nachträge.
Was du nicht sparen kannst
Die Beurkundung des Kaufvertrags ist zwingend (§ 311b BGB) und ihre Gebühr ist festgelegt. Wer online einen „günstigeren Notar" sucht, wird keinen finden – der GNotKG-Tarif gilt deutschlandweit für alle.
Grundschuld vs. Hypothek: Was kostet was?
Banken lassen beim Immobilienkauf fast ausnahmslos eine Grundschuld eintragen – keine Hypothek. Der Unterschied ist für die Gebühr relevant:
- Grundschuld: Besteht unabhängig vom Darlehen. Gebühr richtet sich nach dem eingetragenen Betrag (in der Regel Darlehenshöhe + Sicherheitsaufschlag von 10–20 %).
- Hypothek: Akzessorisch – sie erlischt automatisch mit dem Darlehen. Heute kaum noch verwendet. Gleiche Gebührenstruktur nach GNotKG.
Praxistipp: Viele Banken lassen die Grundschuld höher eintragen als das tatsächliche Darlehen (z. B. 120 % des Darlehensbetrags als Puffer). Das erhöht den Geschäftswert und damit die Notargebühr leicht. Frage deine Bank, ob eine niedrigere Grundschuld möglich ist.
Notarkosten bei Sonderfällen
In bestimmten Transaktionskonstellationen weichen die Kosten vom Standard ab:
- Erbbaurecht: Statt des Kaufpreises gilt der kapitalisierte Erbbauzins (25-facher Jahresbetrag) als Geschäftswert – das kann deutlich günstiger sein als beim Volleigentumserwerb.
- Schenkung: Auch Schenkungen von Immobilien müssen notariell beurkundet werden (§ 518 BGB). Der Geschäftswert entspricht dem Verkehrswert der Immobilie.
- Ehegattenbeteiligung: Wenn beide Ehepartner im Grundbuch stehen sollen, wird der Anteilsübertrag gesondert beurkundet – weitere Kosten entstehen, aber meist im überschaubaren Rahmen.
- Mehrere Käufer (GbR, Erbengemeinschaft): Zusätzliche Vollmachten und Unterschriften können Mehrkosten verursachen. Der Notar informiert vorab.
Checkliste: Was du zum Notartermin mitbringst
- Personalausweis oder Reisepass (beide Parteien, im Original)
- Steueridentifikationsnummer – Pflicht für die Grunderwerbsteuer-Meldung
- IBAN des Verkäufers für den Kaufpreistransfer
- Finanzierungsbestätigung der Bank – zeigt dem Notar, dass die Mittel gesichert sind
- Vollmacht bei Vertretung (notariell beglaubigt, § 167 BGB)
- Energieausweis – Pflicht für den Verkäufer, Notar bestätigt Vorlage im Vertrag
Tipp: Entwurf 2 Wochen vor dem Termin anfordern
Der Notar sendet beiden Parteien den Vertragsentwurf in der Regel 2 Wochen vorab. Lies ihn sorgfältig – Änderungswünsche lassen sich vor dem Termin einfacher einarbeiten als am Beurkundungstag selbst.
Was kostet Notar und Grundbuch als Gesamtpaket?
Beim Immobilienkauf empfiehlt es sich, Notar- und Grundbuchkosten gemeinsam als einen Posten in der Finanzierungsplanung zu erfassen. Als Faustformel gilt: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises für beide Positionen zusammen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 6.000–8.000 €, die vollständig aus Eigenkapital bestritten werden müssen – Banken finanzieren diese Kosten nicht mit.
Zusammen mit der Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %) und ggf. Maklerprovision (bis zu 3,57 % für den Käufer) summieren sich die Kaufnebenkosten auf 9–15 % des Kaufpreises. Planen Sie diese Summe vollständig als Eigenkapital ein – das ist neben der Finanzierungsrate die größte finanzielle Verpflichtung beim Immobilienkauf.
Zum Vergleich: Ein Hauskauf ohne Makler (Privatverkauf) spart die Käuferprovision von bis zu 3,57 % – das sind bei 400.000 € über 14.000 €. Notar- und Grundbuchkosten lassen sich dagegen nicht einsparen. Wer beim Kauf sparen will, setzt besser beim Makler an als bei der Notarwahl. Schon ein einziger gut verhandelter Kaufpreis oder ein provisionsfrei erworbenes Objekt übertrifft jede Notarkosteneinsparung um ein Vielfaches.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich Notarkosten vergleichen und verhandeln?
Nein. Die Notargebühren sind bundesweit einheitlich durch das GNotKG geregelt. Kein Notar darf mehr oder weniger verlangen. Die Wahl des Notars richtet sich daher nach Empfehlung, Erreichbarkeit und Service – nicht nach dem Preis.
Fallen Notarkosten auch an, wenn der Kauf nicht zustande kommt?
Ja, wenn der Kaufvertrag bereits beurkundet wurde. Der Notar hat seine Leistung erbracht – die Kosten fallen unabhängig davon an, ob der Kauf vollzogen wird. Vor der Beurkundung entstehen keine Notarkosten.
Was kostet ein Notaranderkonto zusätzlich?
Ein Notaranderkonto (Treuhandkonto zur Kaufpreisabwicklung) kostet zusätzlich eine 0,5-fache Gebühr nach GNotKG, berechnet auf den Verwahrungsbetrag. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das ca. 273 € zusätzlich. Es ist nicht bei jedem Kauf notwendig – bei unkomplizierten Transaktionen zahlt der Käufer direkt an den Verkäufer.
Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
Bei selbst genutzten Immobilien: Nein. Bei vermieteten Immobilien gehören die Notarkosten zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage (§ 7 EStG) – sie werden über 50 Jahre abgeschrieben. Das bringt zwar keine sofortige Steuerersparnis, reduziert aber langfristig die steuerliche Belastung.
Was ist der Unterschied zwischen Notarkosten und Grundbuchkosten?
Notarkosten zahlt man für die Tätigkeit des Notars (Beurkundung, Beratung, Vollzug). Grundbuchgebühren zahlt man an das staatliche Grundbuchamt für die Eintragung des Eigentumsübergangs, der Auflassungsvormerkung und der Grundschuld. Beide Positionen werden oft zusammen unter „Notarkosten" subsummiert – technisch sind es jedoch getrennte Posten.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information. Alle Kostenangaben sind Richtwerte auf Basis der GNotKG-Tabellen und können im Einzelfall abweichen. Bitte wenden Sie sich für Ihre konkrete Transaktion an einen Notar. Rechtsgrundlagen: GNotKG, BGB, GrEStG.
