.avif)
Tilgungsrechner – so nutzt du ihn richtig
Der Tilgungsrechner zeigt dir, wie sich dein Immobilienkredit über die Zeit entwickelt: monatliche Rate, Zinsanteil, Tilgungsanteil, Restschuld am Ende der Zinsbindung. Wer die Mechanik versteht, trifft bessere Entscheidungen – beim Erstabschluss ebenso wie bei der Anschlussfinanzierung.
Finanzierung persönlich durchrechnen lassen
Ein Experte prüft deinen Tilgungsplan, vergleicht Angebote und zeigt dir, wie du schneller schuldenfrei wirst – kostenlos und unverbindlich.
Kostenloses Angebot anfordern →Was ist Tilgung – und warum ist sie entscheidend?
Tilgung ist der Teil deiner monatlichen Rate, der die eigentliche Kreditsumme (Restschuld) reduziert. Der andere Teil ist der Zinsanteil – er ist der Preis für das geliehene Kapital. Zusammen ergeben beide die konstante Annuität: Die Monatsrate bleibt gleich, aber ihr Verhältnis verschiebt sich über die Laufzeit.
Das bedeutet: In den ersten Jahren tilgst du kaum – der Löwenanteil deiner Rate fließt in Zinsen. Wer eine niedrige Tilgung wählt, zahlt über die gesamte Laufzeit deutlich mehr Zinsen und bleibt länger verschuldet.
Anfangstilgung: Wie viel Prozent sind sinnvoll?
Die Anfangstilgung ist der Tilgungssatz, den du bei Vertragsabschluss vereinbarst – angegeben als Prozentsatz des ursprünglichen Darlehensbetrags pro Jahr. Sie bestimmt maßgeblich die Gesamtlaufzeit und die Restschuld am Ende der Zinsbindung.
*Annahmen: Darlehensbetrag 300.000 €, Zinssatz 2,7 % p.a., Zinsbindung 15 Jahre.
Faustregel: Mindestens 2 % Anfangstilgung sind heute Standard – bei niedrigen Zinsen sogar 3 % oder mehr, da die niedrige Zinsbelastung mehr Spielraum für Tilgung lässt. Wer nur 1 % tilgt, läuft Gefahr, nach Ablauf der Zinsbindung noch eine sehr hohe Restschuld zu haben – und dann auf ein ungünstiges Zinsniveau zu treffen.
Den Tilgungsplan lesen: Was zeigt er dir?
Ein vollständiger Tilgungsplan listet für jeden Monat (oder jedes Jahr) auf:
- Rate: Konstante Annuität (Zins + Tilgung)
- Zinsanteil: Aktueller Restschuld × Jahreszinssatz ÷ 12
- Tilgungsanteil: Rate minus Zinsanteil
- Restschuld: Vorherige Restschuld minus Tilgungsanteil
Der Tilgungsplan ist besonders wertvoll bei der Anschlussfinanzierung: Er zeigt dir exakt, wie hoch deine Restschuld am Ende der Zinsbindung ist – das ist der Betrag, den du neu finanzieren oder ablösen musst.
Tipp: Restschuld als Planungsgröße nutzen
Plane deine Anschlussfinanzierung so, dass die Restschuld am Ende der Zinsbindung einem Beleihungsauslauf von maximal 60–70 % des Immobilienwerts entspricht. Das sichert dir auch bei gestiegenen Zinsen gute Konditionen.
Sondertilgungen: Wie sie den Tilgungsplan verändern
Die meisten Baufinanzierungen erlauben jährliche Sondertilgungen – außerplanmäßige Rückzahlungen über die reguläre Rate hinaus. Standard: 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei. Manche Banken bieten auch 10 % an, mit leichtem Zinsaufschlag.
Jede Sondertilgung reduziert die Restschuld sofort – und damit auch den künftigen Zinsanteil. Der Effekt ist überproportional: Eine einmalige Sondertilgung von 10.000 € im Jahr 3 kann die Gesamtlaufzeit um 1–2 Jahre verkürzen und 5.000–8.000 € Zinsen sparen.
*Annahmen: Darlehensbetrag 300.000 €, Zinssatz 2,7 %, Anfangstilgung 2 %.
Rechenbeispiel: Tilgungsplan 2026
Annahmen: Kaufpreis 380.000 €, Eigenkapital 80.000 €, Darlehensbetrag 300.000 €, Sollzinssatz 2,7 % p.a., Anfangstilgung 2,0 % p.a., Zinsbindung 15 Jahre.
Nach 15 Jahren Zinsbindung bleibt noch eine Restschuld von ca. 225.000 €, die anschlussfinanziert werden muss. Steigt der Zinssatz zu diesem Zeitpunkt auf 4 %, erhöht sich die neue Rate auf ca. 1.500 € – ein Anstieg von 325 € pro Monat. Das zeigt, wie wichtig eine hohe Anfangstilgung als Absicherung ist.
Tilgung erhöhen: Wann und wie geht das?
Viele Darlehensnehmer möchten die Tilgung im Laufe der Zeit anpassen. Was ist möglich?
- Tilgungssatzänderung: Manche Bankverträge erlauben eine einmalige oder mehrmalige Änderung des Tilgungssatzes während der Zinsbindung (z. B. einmal pro Jahr). Diese Flexibilität kostet oft einen kleinen Zinsaufschlag, ist aber sehr wertvoll.
- Sondertilgungsrecht: Standard sind 5 % p.a. kostenfrei. Wenn möglich, mehr aushandeln – insbesondere wenn Sie Bonuszahlungen oder Erbschaften erwarten.
- Umschuldung nach 10 Jahren: Nach 10 Jahren Laufzeit kann jeder Festzinskredit mit 6-monatiger Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Umschuldung auf einen neuen Kredit mit höherer Tilgung ist dann möglich.
Die Annuität verstehen: Warum bleibt meine Rate konstant?
Bei einem klassischen Annuitätendarlehen bleibt deine monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung konstant – obwohl sich der Zins- und Tilgungsanteil jeden Monat verschiebt. Das Prinzip:
- Monat 1: Restschuld hoch → Zinsanteil hoch → Tilgungsanteil niedrig
- Monat 6: Restschuld etwas gesunken → Zinsanteil etwas niedriger → Tilgungsanteil etwas höher
- Monat 360: Restschuld fast null → Zinsanteil minimal → fast alles tilgt
Diese Mechanik heißt Zinseszinseffekt der Tilgung: Jeder getilgte Euro reduziert die Bemessungsgrundlage für den Zins im nächsten Monat – das beschleunigt die Tilgung mit der Zeit immer weiter. Deshalb ist ein früher Beginn mit einer höheren Anfangstilgung so wirkungsvoll.
Zinsbindung und Tilgungsplan: Was du nach 10 oder 15 Jahren weißt
Der Tilgungsplan endet nicht mit Schuldenfreiheit – er endet mit dem Ablauf der Zinsbindung. Am Ende der Zinsbindung zeigt der Plan die Restschuld, die du dann neu finanzieren musst. Das ist der entscheidende Moment der Anschlussfinanzierung.
Wer heute mit 2,7 % finanziert und in 15 Jahren eine Restschuld von 200.000 € hat, muss diese zum dann gültigen Zinsniveau neu finanzieren. Steigt der Zins auf 4,5 %, erhöht sich die monatliche Belastung erheblich. Drei Strategien, um dieses Risiko zu reduzieren:
- Höhere Anfangstilgung: Reduziert die Restschuld systematisch – je mehr du heute tilgst, desto kleiner ist der Betrag, den du später neu finanzieren musst.
- Längere Zinsbindung: 15 oder 20 Jahre statt 10 sichern das aktuelle Zinsniveau länger. Kostet meist 0,1–0,3 % Aufschlag, schützt aber vor Zinssteigerungen.
- Forward-Darlehen: Schon heute den Anschlusszins für die Zukunft sichern – mit einem Vorlaufzuschlag von ca. 0,01–0,03 % pro Monat Vorlaufzeit.
Typische Fehler beim Tilgungsplan – und wie du sie vermeidest
- Tilgung zu niedrig ansetzen: Viele Käufer wählen 1 % Anfangstilgung, um die monatliche Rate zu drücken. Das verlängert die Gesamtlaufzeit auf 40–50 Jahre und verdoppelt die Zinskosten im Vergleich zu 3 % Anfangstilgung.
- Sondertilgungsrecht nicht vereinbaren: Wenn du weißt, dass du künftig Bonuszahlungen oder Erbschaften erwartest, solltest du mehr als 5 % Sondertilgung pro Jahr aushandeln. Viele Banken bieten bis zu 10 % gegen einen kleinen Zinsaufschlag an.
- Restschuld unterschätzen: Nach 10 Jahren Zinsbindung ist bei 1 % Anfangstilgung und 2,7 % Zins noch ca. 87 % der ursprünglichen Darlehenssumme offen. Bei 300.000 € Darlehen = 261.000 € Restschuld, die neu finanziert werden muss.
- Tilgungsplan nicht lesen: Viele Darlehensnehmer erhalten den Tilgungsplan beim Vertragsabschluss, lesen ihn aber nicht. Dabei zeigt er exakt, wann welche Beträge wie verteilt werden – und ermöglicht vorausschauende Planung.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Tilgungsrechner und Baufinanzierungsrechner?
Ein Baufinanzierungsrechner berechnet die monatliche Rate auf Basis von Kaufpreis, Eigenkapital und Zinssatz. Der Tilgungsrechner geht einen Schritt weiter: Er zeigt den vollständigen Tilgungsplan – also wie sich Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld Monat für Monat entwickeln. Beide Werkzeuge ergänzen sich.
Wie viel Tilgung sollte ich mindestens wählen?
Banken verlangen als Mindesttilgung in der Regel 1 % p.a. Empfohlen werden jedoch mindestens 2–3 % – insbesondere in Phasen niedrigerer Zinsen, in denen mehr Spielraum für Tilgung besteht. Bei 1 % Anfangstilgung dauert die vollständige Rückzahlung bei 2,7 % Zins über 45 Jahre.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Nach Ablauf der Zinsbindung (z. B. 10 oder 15 Jahre) muss die verbleibende Restschuld anschlussfinanziert werden. Entweder bei derselben Bank (Prolongation) oder bei einer anderen Bank (Umschuldung). Die neue Rate hängt vom dann gültigen Zinsniveau ab – deshalb ist eine hohe Anfangstilgung eine wichtige Absicherung.
Kann ich meinen Kredit vorzeitig ablösen?
Ja, aber innerhalb der Zinsbindung fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an (§ 490 Abs. 2 BGB). Diese kann erheblich sein. Nach 10 Jahren Laufzeit ist eine Kündigung mit 6-monatiger Frist ohne Entschädigung möglich (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Lohnt sich eine hohe Tilgung auch bei niedrigen Zinsen?
Ja – besonders dann. Bei niedrigen Zinsen ist der Zinsanteil an der Rate gering, d. h. ein größerer Teil der Rate fließt automatisch in die Tilgung. Außerdem sinkt bei einer niedrigen Restschuld nach der Zinsbindung das Risiko, bei gestiegenen Anschlusszinsen in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information. Alle Rechenbeispiele sind Richtwerte auf Basis der angegebenen Parameter. Sie stellen keine verbindliche Finanzierungszusage dar. Bitte konsultieren Sie für Ihre individuelle Situation einen zugelassenen Finanzierungsvermittler oder Ihre Bank. Rechtsgrundlagen: BGB § 489, § 490.
