Wer eine Eigentumswohnung kauft, steht vor einer der größten finanziellen Entscheidungen seines Lebens – und trotzdem lassen sich viele Käufer von Emotionen leiten. Diese Checkliste strukturiert alle Prüfpunkte von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe, damit Sie keine kritischen Details übersehen.
Phase 1: Vor der Besichtigung – Unterlagen anfordern
Fordern Sie diese Dokumente vor der ersten Besichtigung beim Verkäufer oder Makler an. Wer diese Unterlagen nicht herausgeben kann oder will, ist ein Warnsignal.
Definiert, welche Flächen Sondereigentum (Ihre Wohnung) und welche Gemeinschaftseigentum sind. Enthält Stimmrechte, Kostenverteilungsschlüssel und Nutzungsrechte (z.B. für Kellerräume, Stellplätze). Pflichtlektüre vor dem Kauf.
Zeigen, welche Beschlüsse gefasst wurden, ob große Sanierungsmaßnahmen geplant sind und ob es Streit innerhalb der WEG gibt. Beschlüsse über ausstehende Sonderumlagen sind hier sichtbar.
Zeigt die monatlichen Betriebskosten (Hausgeld) und ob die Instandhaltungsrücklage ausreichend gefüllt ist. Faustregel: Mindestens 0,8–1 % des Gebäudewerts sollte in der Rücklage liegen.
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (Wegerechte, Wohnrechte, Vorkaufsrechte). Abteilung III: eingetragene Grundschulden und Hypotheken. Prüfen Sie, ob alle Belastungen bei Kauf gelöscht werden.
Seit 2014 muss der Energieausweis bei jeder Besichtigung vorgelegt werden (§ 80 GEG). Prüfen Sie Energieeffizienzklasse und den Primärenergiebedarf – schlechte Effizienz bedeutet hohe Betriebskosten und Sanierungspflichten.
Phase 2: Bei der Besichtigung – Was Sie prüfen müssen
Bausubstanz und Technik
- Feuchtigkeitsflecken: Keller, Badezimmer, Außenwände und unter Fenstern absuchen. Schimmel ist oft schwer zu beseitigen und kann auf strukturelle Probleme hinweisen.
- Dachzustand (falls Dachgeschoss oder Zugang vorhanden): Undichtigkeiten, Durchfeuchtung der Balken.
- Heizungsanlage: Alter, Typ und letzter Wartungsnachweis. Gasbrenner über 20 Jahre alt? Schon heute Austauschkosten einkalkulieren. Ab 2045 dürfen fossile Heizungen nach GEG nicht mehr betrieben werden.
- Elektroinstallation: Sicherungskasten, FI-Schalter vorhanden? Alte Aluminiumverkabelung in Gebäuden vor 1975 ist ein Risikofaktor.
- Wasserleitungen: Bleirohre wurden bis ca. 1973 verbaut – gesundheitsrelevant und sanierungspflichtig.
Wohnungsgröße und Schnitt
- Wohnfläche nachmessen oder Grundriss mit Maßen anfordern. Wohnfläche nach WoFlV kann kleiner sein als die beworbene „Nutzfläche".
- Ausrichtung der Haupträume (Süd/West = mehr Licht und Wärme im Winter).
- Schallschutz: Bei Besichtigung auf Geräusche aus Nachbarwohnungen und vom Treppenhaus achten.
Warnsignal: Frisch renovierte Wohnung
Frisch gestrichene Wände, neuer Bodenbelag und aufgeräumte Räume können Mängel verdecken. Fordern Sie Nachweise für alle Renovierungsarbeiten und lassen Sie bei Verdacht auf versteckte Mängel einen unabhängigen Gutachter hinzuziehen. Versteckte Mängel begründen Gewährleistungsansprüche (§ 434 BGB) – aber nur wenn Sie sie auch kennen.
Phase 3: Kaufnebenkosten realistisch einkalkulieren
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der tatsächlichen Kosten. Planen Sie folgende Nebenkosten ein:
Phase 4: Kaufvertrag prüfen – die wichtigsten Klauseln
Der Kaufvertrag wird vom Notar beurkundet. Lassen Sie sich den Entwurf mindestens 2 Wochen vor dem Beurkundungstermin zusenden (gesetzlicher Anspruch nach § 17 Abs. 2a BeurkG). Achten Sie auf:
- Gewährleistungsausschluss: Fast alle Privatkäufe enthalten den Satz „gekauft wie gesehen". Das schließt Mängelrechte für bekannte Mängel aus – arglistig verschwiegene Mängel sind davon ausgenommen (§ 444 BGB).
- Übergabedatum und Besitzübergang: Ab wann tragen Sie die Kosten (Hausgeld, Steuern, Versicherungen)?
- Auflassung und Eigentumsübergang: Wann wird der Besitz und wann wird das Eigentum übertragen? Beides muss klar geregelt sein.
- Sonderumlagen: Sind bereits beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlagen im Vertrag erwähnt? Die Zahlungspflicht geht mit dem Eigentumswechsel auf Sie über.
Phase 5: Finanzierung absichern
Schließen Sie den Kaufvertrag niemals ohne schriftliche Finanzierungszusage ab. Eine „mündliche Zusage" der Bank ist kein Darlehensvertrag.
- Finanzierungsbestätigung (Letter of Intent) der Bank vor dem Notartermin einholen.
- 14-tägiges Widerrufsrecht nach § 495 BGB gilt auch für Immobiliendarlehen – nutzen Sie diese Zeit zur finalen Prüfung des Darlehensvertrags.
- Sondertilgungsrecht im Darlehensvertrag prüfen: Mindestens 5 % der Darlehenssumme jährlich sollte gebührenfrei möglich sein.
Finanzierung für Ihre Eigentumswohnung sichern
Von der Finanzierungsbestätigung bis zum Abschluss – wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess und vergleichen für Sie die besten Konditionen.
Kostenlose Beratung anfragen →Häufige Fragen (FAQ)
Was sind die wichtigsten Dokumente beim Wohnungskauf?
Die wichtigsten Unterlagen sind: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung, Grundbuchauszug sowie der Energieausweis. Alle Dokumente sollten vor der Kaufentscheidung vorliegen.
Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage und warum ist sie wichtig?
Die Instandhaltungsrücklage ist das gemeinsame Sparguthaben der WEG für zukünftige Reparaturen. Eine zu niedrige Rücklage führt bei großen Sanierungen zu Sonderumlagen – zusätzlichen Zahlungen, die neue Eigentümer mittragen müssen. Mindestens 0,8–1 % des Gebäudewertes sollte vorhanden sein.
Was ist der Unterschied zwischen Besitzübergang und Eigentumsübergang?
Der Besitzübergang erfolgt in der Regel bei Kaufpreiszahlung – ab dann tragen Sie Kosten und Nutzen (Miete, Hausgeld). Der Eigentumsübergang (Auflassung) findet erst mit Eintragung im Grundbuch statt – oft Wochen später. Im Kaufvertrag muss beides geregelt sein.
Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten?
Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist grundsätzlich bindend. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn im Vertrag ein Rücktrittsrecht vereinbart wurde (z.B. für den Fall, dass die Finanzierung scheitert) oder wenn arglistige Täuschung durch den Verkäufer vorliegt (§ 123 BGB). Prüfen Sie daher den Entwurf sorgfältig vor der Beurkundung.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Angaben wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert, erheben jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Bitte konsultieren Sie für Ihren konkreten Fall einen zugelassenen Rechtsanwalt oder Notar.
