Wer eine Immobilie vermietet, muss die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) in der Steuererklärung angeben. Die gute Nachricht: Viele Kosten lassen sich gegenrechnen – und mindern so die Steuerlast erheblich. Diese Seite zeigt, wie die Besteuerung funktioniert, welche Ausgaben absetzbar sind und wie eine realistische Beispielrechnung aussieht.
Grundprinzip: Nur der Überschuss wird besteuert
Das Finanzamt besteuert nicht die Bruttomieteinnahmen, sondern den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG). Dieser Überschuss wird Ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.
Formel: Zu versteuerndes Ergebnis = Mieteinnahmen − Werbungskosten
Liegt das Ergebnis im Minus (Werbungskostenüberschuss), mindert dieser Verlust sogar Ihr anderweitig erzieltes Einkommen – beispielsweise aus nichtselbstständiger Arbeit.
Was zählt zu den Mieteinnahmen?
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung umfassen nicht nur die Kaltmiete:
- Kaltmiete: Die vereinbarte monatliche Miete ohne Nebenkosten.
- Umlagefähige Betriebskosten (Warmmiete): Werden als Einnahme erfasst, stehen aber gleichzeitig als Werbungskosten dagegen – per saldo neutral.
- Einmalige Zahlungen: Ablösen für Einbauten, Abstandszahlungen oder Schönheitsreparaturen durch den Mieter.
- Mietkaution: Erst steuerpflichtig, wenn sie Ihnen tatsächlich zufließt (z.B. nach Einbehaltung bei Auszug).
Anlage V: So tragen Sie Mieteinnahmen in der Steuererklärung ein
Mieteinnahmen und Werbungskosten werden in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) erfasst – für jedes vermietete Objekt separat. Die wichtigsten Zeilen im Überblick:
- Zeile 7 – Einnahmen aus Vermietung: Hier tragen Sie die tatsächlich zugeflossenen Kaltmieten des Jahres ein (Zuflussprinzip nach § 11 Abs. 1 EStG).
- Zeile 8 – Umlagen (Nebenkosten): Erhaltene Betriebskostenvorauszahlungen und -abrechnungen. Diese erscheinen auch als Werbungskosten – per saldo neutral.
- Zeilen 33–54 – Werbungskosten: Hier werden alle abzugsfähigen Ausgaben einzeln eingetragen: AfA (Zeile 33), Schuldzinsen (Zeile 35), Erhaltungsaufwand (Zeile 40), Verwaltungskosten (Zeile 42) etc.
- Zeile 21 – Grundstücksdaten: Lage, Art und Anteil des Gebäudes müssen angegeben werden.
Tipp: Wenn Sie mehrere Objekte vermieten, benötigen Sie für jedes Objekt eine eigene Anlage V. Softwarelösungen wie ELSTER, WISO oder Taxfix vereinfachen das Ausfüllen erheblich.
Abzugsfähige Werbungskosten: Die vollständige Liste
Beispielrechnung: Eigentumswohnung, 80 m², Köln
Annahmen: Kaufpreis 380.000 € (Gebäudeanteil 300.000 €), Darlehen 300.000 € zu 3,9 % Zinsen (erstes Jahr), Kaltmiete 1.100 €/Monat, persönlicher Steuersatz 35 %.
Was diese Beispielrechnung zeigt
Trotz 13.200 € Mieteinnahmen entsteht durch AfA und Zinsen ein steuerlicher Verlust von 7.300 €, der andere Einkünfte mindert. Dieser „steuerliche Hebel" ist einer der zentralen Gründe für die Attraktivität von Vermietungsimmobilien als Kapitalanlage – besonders in der Anfangsphase mit hoher Zinslast.
Abschreibung (AfA) im Detail
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist für Vermieter einer der wichtigsten Steuervorteile:
- Reguläre AfA: 2 % pro Jahr auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises (nicht auf das Grundstück!) für Gebäude, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden.
- Altbauten vor 1925: 2,5 % AfA.
- Neubauten ab 2023: Erhöhte degressive AfA von 5 % pro Jahr möglich (§ 7 Abs. 5a EStG n.F.) – für Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt und vermietet werden.
- Grundstücksanteil: Nicht abschreibungsfähig. Der Anteil wird i.d.R. nach dem Bodenrichtwert oder einem pauschalen Verfahren ermittelt.
Achtung: Verbilligte Vermietung
Vermieten Sie zu einer Miete, die weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG), werden Werbungskosten nur anteilig anerkannt. Bei Vermietung an Angehörige ist besondere Vorsicht geboten: Der Vertrag muss einem Fremdvergleich standhalten (Schriftform, pünktliche Mietzahlung, marktübliche Konditionen).
Verlustverrechnung: Was passiert, wenn die Kosten die Einnahmen übersteigen?
Übersteigen Ihre Werbungskosten (Zinsen + AfA + Kosten) die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Verlust ist nach § 2 Abs. 3 EStG i. V. m. § 21 EStG mit anderen positiven Einkünften – etwa aus nichtselbstständiger Arbeit – verrechenbar und mindert so Ihre Gesamtsteuerlast.
Praxisbeispiel: Ihr Gehalt ergibt ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Durch einen Vermietungsverlust von 7.000 € sinkt das zu versteuernde Einkommen auf 53.000 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % ergibt das eine Steuerersparnis von ca. 2.940 € – ohne einen einzigen Euro Bargeld ausgegeben zu haben (die AfA ist eine rein buchhalterische Abschreibung).
Wichtig: Verluste, die im laufenden Jahr nicht vollständig verrechenbar sind, können in Folgejahre vorgetragen werden (Verlustvortrag nach § 10d EStG).
Liebhaberei: Wann erkennt das Finanzamt Verluste nicht an?
Erzielt eine Vermietung dauerhaft nur Verluste, kann das Finanzamt prüfen, ob eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Ohne diese Absicht spricht man von „Liebhaberei" – und die Verluste werden steuerlich nicht anerkannt.
Bei Vermietung und Verpachtung gilt eine Besonderheit: Der BFH hat in ständiger Rechtsprechung entschieden, dass bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung grundsätzlich eine Gewinnerzielungsabsicht zu unterstellen ist (BFH IX R 57/95; IX R 39/97). Das Finanzamt darf Verluste aus Wohnungsvermietung also nicht allein wegen dauerhafter Verluste versagen, solange eine ernsthafte Vermietungsabsicht besteht.
Anders bei Ferienwohnungen: Hier prüft das Finanzamt strenger, ob die Selbstnutzung überwiegt oder ob marktgerecht vermietet wird. Die Verluste werden nur anerkannt, wenn die Wohnung nachweisbar auf dem Markt zur Vermietung angeboten wird und die Eigennutzung auf ein Minimum begrenzt bleibt.
Umsatzsteuer: Wann wird sie relevant?
Private Vermieter sind grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12a UStG). Eine Ausnahme besteht bei der Vermietung von Gewerberäumen: Hier kann zur Umsatzsteuerpflicht optiert werden – was Vorsteuerabzug ermöglicht, aber auch komplexere Buchführung erfordert.
Sonderfall: Ferienwohnung und möblierte Vermietung
Ferienimmobilien unterliegen denselben steuerlichen Grundregeln (§ 21 EStG), erfordern aber besondere Aufmerksamkeit:
- Gemischte Nutzung: Wird die Ferienwohnung teils selbst genutzt und teils vermietet, sind Werbungskosten nur anteilig (im Verhältnis der Vermietungstage zu Selbstnutzungstagen) abzugsfähig.
- Reine Fremdvermietung: Ist die Ferienwohnung das ganze Jahr zur Vermietung bestimmt und wird gar nicht selbst genutzt, sind alle Werbungskosten voll abzugsfähig. Ein Nachweis durch Belegungsnachweise (Buchungsplattform, Gästebuch) ist empfehlenswert.
- Umsatzsteuer: Bei kurzfristiger Vermietung (unter 6 Monate) an wechselnde Gäste kann Umsatzsteuer anfallen, wenn die Kleinunternehmergrenze (§ 19 UStG: 22.000 € Umsatz im Vorjahr) überschritten wird.
- Möbliert vermieten: Möbel und Inventar können getrennt abgeschrieben werden (i.d.R. 10–13 Jahre Nutzungsdauer je nach Gegenstand). Das erhöht die abzugsfähige AfA zusätzlich.
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Muss ich Mieteinnahmen immer versteuern?
Ja, Mieteinnahmen sind grundsätzlich steuerpflichtig (§ 21 EStG). Es gibt keinen Freibetrag speziell für Mieteinnahmen. Allerdings wird nur der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten besteuert – und dieser kann durch Zinsen und AfA erheblich gemindert werden.
Kann ich die Tilgung des Kredits absetzen?
Nein. Tilgungen sind keine Werbungskosten, da sie Vermögen aufbauen (Schuldenabbau). Nur die Zinsen des Darlehens sind als Werbungskosten absetzbar. Das ist ein häufiger Irrtum.
Was ist die AfA und wie hoch ist sie?
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist eine jährliche Abschreibung auf den Gebäudewert – 2 % des Gebäudeanteils am Kaufpreis für Baujahre ab 1925, 2,5 % für ältere Gebäude, 5 % (degressiv) für Neubauten ab 2023. Das Grundstück wird nicht abgeschrieben.
Was passiert, wenn ich unter dem ortsüblichen Mietpreis vermiete?
Liegt die vereinbarte Miete unter 66 % der Marktmiete, werden Werbungskosten nur anteilig anerkannt (§ 21 Abs. 2 EStG). Bei Vermietung an Familienangehörige muss der Mietvertrag einem Fremdvergleich standhalten: schriftliche Vereinbarung, marktgerechte Miete und tatsächliche Zahlung.
Kann ich Renovierungskosten vor der ersten Vermietung absetzen?
Ja, aber mit einer wichtigen Einschränkung: Kosten für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung (sogenannte „anschaffungsnahe Herstellungskosten" nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) müssen aktiviert und über die AfA abgeschrieben werden, wenn sie 15 % des Gebäudekaufpreises übersteigen. Darunter liegende Beträge können als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden.
Muss ich Mieteinnahmen auch angeben, wenn ich wenig verdiene?
Ja. Es gibt keinen Freibetrag für Vermietungseinkünfte. Allerdings fällt erst dann tatsächlich Steuer an, wenn das gesamte zu versteuernde Einkommen den Grundfreibetrag übersteigt (2026: 12.096 € für Ledige, 24.192 € für Verheiratete). Werbungskosten können jedoch auch dann geltend gemacht werden, wenn das Ergebnis negativ ist.
Lohnt sich eine GmbH für die Vermietung?
Eine vermögensverwaltende GmbH unterliegt der Körperschaftsteuer (15 %) zzgl. Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer (je nach Gemeinde 7–20 %). Im Vergleich zum persönlichen Spitzensteuersatz von 42–45 % kann das Vorteile bieten – jedoch nur bei thesaurierter Rendite. Bei Ausschüttung fällt zusätzlich Kapitalertragsteuer (25 % + Soli) an. Die Kosten für Gründung, laufende Buchführung und Bilanzerstellung (ca. 2.000–5.000 €/Jahr) müssen gegengerechnet werden. Ab einem Immobilienwert von ca. 1–1,5 Mio. € kann die GmbH-Struktur sinnvoll sein – konsultieren Sie dazu einen Steuerberater.
Steuerlicher Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche Beratung dar. Steuergesetze ändern sich regelmäßig. Bitte konsultieren Sie für Ihre konkrete Situation einen zugelassenen Steuerberater.
