Ohne Notar kein Immobilienkauf – das ist in Deutschland Gesetz. Aber was kostet der Notar eigentlich, wer zahlt, und wofür genau? Die Notargebühren sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar. Dafür sind sie transparent und kalkulierbar. Wir erklären alle Kostenpositionen mit konkreten Beträgen.
Warum ist ein Notar beim Immobilienkauf Pflicht?
Der Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks muss nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden – andernfalls ist der Kaufvertrag nichtig. Der Notar ist dabei kein Interessenvertreter einer Seite, sondern neutraler Amtsträger. Er belehrt beide Parteien über die Rechtslage, prüft die Identität der Beteiligten, liest den Vertrag vollständig vor und beurkundet die Einigung.
Neben der Beurkundung übernimmt der Notar beim Immobilienkauf typischerweise folgende Aufgaben:
- Beantragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch (sichert den Käufer ab)
- Einholung der Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer
- Abwicklung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto (optional)
- Veranlassung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch
- Beurkundung der Grundschuld für die finanzierende Bank
Wie werden Notargebühren berechnet?
Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) abschließend geregelt. Der Notar darf weder mehr noch weniger verlangen. Grundlage der Berechnung ist der Geschäftswert – beim Immobilienkauf in der Regel der beurkundete Kaufpreis. Die eigentliche Gebühr ergibt sich aus der Gebührentabelle B (§ 34 GNotKG) multipliziert mit einem gesetzlichen Faktor je nach Tätigkeit.
Wichtig: Notare dürfen keine Preisverhandlungen führen
Da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind (§§ 17 ff. GNotKG), ist es einem Notar verboten, Rabatte zu gewähren oder Aufschläge zu verlangen. Wer einen günstigeren Notar sucht, sucht vergebens – die Kosten sind bundesweit identisch. Unterschiede können lediglich bei den abrechenbaren Auslagen und Nebenkosten entstehen.
Notarkosten beim Immobilienkauf: Alle Positionen im Überblick
Ein typischer Immobilienkauf mit Bankfinanzierung umfasst die folgenden Notarleistungen. Die Beträge beziehen sich auf einen Kaufpreis von 400.000 € und ein Darlehen von 300.000 €:
Notarkosten nach Kaufpreis: Übersichtstabelle
Die folgende Tabelle zeigt die typischen Gesamtkosten für Notar und Grundbuch (inkl. Grundschuldbestellung bei 75 % Beleihung) nach Kaufpreis:
Auflassungsvormerkung: Was ist das und warum kostet sie extra?
Die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) ist eine vorläufige Eigentumsanwärterstellung im Grundbuch. Sie wird unmittelbar nach der Beurkundung eingetragen und schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zeit zwischen Kaufvertrag und endgültiger Eigentumsumschreibung noch einmal verkauft, verpfändet oder belastet.
Die Eintragung kostet eine separate 0,5-fache Gebühr nach GNotKG – ist aber unverzichtbar. Ohne Auflassungsvormerkung besteht das Risiko, dass ein Gläubiger des Verkäufers in der Zwischenzeit eine Zwangshypothek einträgt. Die Auflassungsvormerkung wird nach der Eigentumsumschreibung automatisch gelöscht.
Notaranderkonto: Was ist das und wann wird es genutzt?
In manchen Immobilienkäufen wickelt der Notar die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto (§ 4 Abs. 2 NotAktVV) ab. Der Käufer überweist den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto des Notars. Das Geld wird erst an den Verkäufer weitergeleitet, wenn alle vertraglich vereinbarten Bedingungen erfüllt sind – insbesondere:
- Die Auflassungsvormerkung (Eigentumsanwärterstellung) ist im Grundbuch eingetragen
- Bestehende Grundschulden des Verkäufers sind gelöscht oder löschungsfähig gestellt
- Alle behördlichen Genehmigungen liegen vor
Das Notaranderkonto schützt beide Seiten: Der Käufer zahlt nicht „ins Blaue", der Verkäufer erhält Sicherheit, dass der Kaufpreis vorhanden ist. Es ist mit zusätzlichen Gebühren verbunden (0,5-fache Gebühr nach GNotKG) und daher nicht bei jedem Kauf notwendig. Bei unkomplizierten Käufen erfolgt die Zahlung direkt an den Verkäufer.
Wer zahlt die Notarkosten?
In der gängigen Praxis trägt der Käufer die Notarkosten. Das ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben – § 448 BGB sieht grundsätzlich eine hälftige Kostenteilung vor –, aber im deutschen Immobilienmarkt ist es die absolute Regel, dass der Käufer alle Notar- und Grundbuchkosten übernimmt. Dies wird im Kaufvertrag ausdrücklich vereinbart.
Ausnahme: Kosten für eine etwaige Lastenfreistellung (Löschung bestehender Grundschulden des Verkäufers) trägt üblicherweise der Verkäufer.
Was passiert mit den Notarkosten, wenn der Kauf scheitert?
Scheitert ein Immobilienkauf nach der Beurkundung, stellt sich die Frage, wer die Notarkosten trägt. Der Notar hat seine Leistung erbracht – die Kosten fallen an, unabhängig davon, ob der Kauf vollzogen wird.
- Rücktritt des Käufers (z. B. wegen geplatzter Finanzierung): Käufer trägt in der Regel die Notarkosten.
- Rücktritt des Verkäufers: Verkäufer kann zur Kostentragung verpflichtet sein, wenn Verschulden vorliegt.
- Einvernehmliche Aufhebung: Ein Aufhebungsvertrag ist ebenfalls beurkundungspflichtig – weitere Notarkosten entstehen. In der Praxis einigt man sich oft auf Kostenteilung.
Eine Reservierungsvereinbarung vor der Beurkundung ist rechtlich nicht bindend (§ 311b BGB) und schützt daher nicht. Seriöse Kaufprozesse starten erst mit dem Notartermin, wenn Finanzierungsbestätigung und Entschlossenheit beider Seiten gesichert sind.
Ablauf: Wann und wie zahlt man den Notar?
Käufer und Verkäufer erscheinen beim Notar. Der Vertrag wird vorgelesen und unterzeichnet. Der Notar beantragt sofort die Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
Das Finanzamt sendet nach Eingang der Vertragskopie einen Steuerbescheid. Nach Zahlung stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne diese keine Eigentumsumschreibung.
Der Notar gibt die Fälligkeit des Kaufpreises bekannt (nach Vorliegen aller Voraussetzungen). Käufer zahlt, Schlüssel werden übergeben.
Der Notar schickt seine Rechnung – meist einige Wochen nach Beurkundung. Nach Eingang der Unbedenklichkeitsbescheinigung und Kaufpreiszahlung veranlasst er die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Erst dann sind Sie rechtlich Eigentümer.
Tipp: Kostenvoranschlag beim Notar anfragen
Jeder Notar ist verpflichtet, auf Anfrage eine Kostenschätzung zu erstellen. Fragen Sie vor dem Termin nach – so haben Sie Planungssicherheit. Kalkulieren Sie in Ihrer Finanzierung immer mindestens 1,5 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch ein.
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Jetzt Finanzierungsanfrage stellen →Checkliste: Was Sie zum Notartermin mitbringen müssen
- Personalausweis oder Reisepass im Original (beide Parteien)
- Steueridentifikationsnummer – der Notar benötigt diese für die Grunderwerbsteuermeldung
- Bankverbindung für den Kaufpreistransfer (IBAN des Verkäufers)
- Finanzierungsbestätigung der Bank – nicht zwingend vorgeschrieben, aber empfohlen
- Vollmacht bei Vertretung – muss notariell beglaubigt sein (§ 167 BGB)
- Energieausweis – Pflicht für den Verkäufer; der Notar bestätigt die Vorlage im Vertrag
Tipp: Vertragsentwurf vorab anfordern
Der Notar schickt beiden Parteien den Kaufvertragsentwurf in der Regel 2 Wochen vor dem Termin zu. Lesen Sie ihn sorgfältig durch – und lassen Sie ihn ggf. von einem Anwalt prüfen. Änderungswünsche am Beurkundungstag verlängern den Termin.
Häufige Fragen (FAQ)
Kann man Notarkosten beim Immobilienkauf verhandeln?
Nein. Die Notargebühren sind im GNotKG gesetzlich festgelegt. Ein Notar darf weder Rabatte gewähren noch Aufschläge verlangen. Die Kosten sind damit bundesweit einheitlich – es lohnt sich also nicht, mehrere Notare preislich zu vergleichen.
Wann muss man die Notarrechnung bezahlen?
Die Notarrechnung wird meist einige Wochen nach der Beurkundung zugestellt. Die Zahlungsfrist beträgt in der Regel 30 Tage. Die Grundbuchgebühren werden separat vom Grundbuchamt in Rechnung gestellt.
Sind Notarkosten beim Immobilienkauf steuerlich absetzbar?
Bei selbst genutzten Immobilien: nein. Bei vermieteten Objekten können Notarkosten als Anschaffungsnebenkosten aktiviert und über die Gebäude-AfA (§ 7 EStG) abgeschrieben werden – sofern sie direkt dem Erwerb des Gebäudes zuzurechnen sind. Kosten für die Grundschuldbestellung (Finanzierungskosten) können ggf. als Werbungskosten sofort abziehbar sein.
Was passiert, wenn der Kauf nach Beurkundung platzt?
Der Notar hat seine Leistung erbracht und stellt trotzdem die volle Gebühr in Rechnung. Die Kosten für die Auflassungsvormerkung und ggf. bereits eingeholte Genehmigungen fallen ebenfalls an. Ein Rücktritt vom beurkundeten Kaufvertrag ist möglich, aber kostspielig – sowohl notargebührentechnisch als auch wegen etwaiger Schadensersatzansprüche der Gegenseite.
Kann ich den Notar frei wählen?
Ja. Da der Käufer in der Regel die Kosten trägt, hat er meist das Vorschlagsrecht. Wählen Sie einen Notar in der Nähe der Immobilie – das erleichtert die Zusammenarbeit mit dem örtlichen Grundbuchamt. Empfehlungen erhalten Sie über die Notarkammer Ihres Bundeslandes.
Wie lange dauert ein Notartermin beim Immobilienkauf?
Ein Notartermin dauert typischerweise 30–90 Minuten. Der Notar liest den gesamten Kaufvertrag laut vor (Pflicht nach § 17 BeurkG) und erläutert relevante Klauseln. Bei komplexen Verträgen kann der Termin auch 2–3 Stunden in Anspruch nehmen.
Sind Notargebühren verhandelbar?
Nein. Notargebühren sind durch das GNotKG gesetzlich geregelt. Alle Notare berechnen dieselben Gebühren – Preisvergleiche lohnen sich nicht. Was variieren kann: Erreichbarkeit, Schnelligkeit der Urkundenausstellung und persönliche Beratung.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die angegebenen Beträge sind Richtwerte auf Basis der aktuellen GNotKG-Tabellen; im Einzelfall können Abweichungen entstehen. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Notar oder Rechtsanwalt. Rechtsgrundlagen: GNotKG, BGB, GrEStG, EStG.
