Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, zahlt mehr als den Kaufpreis. Die sogenannten Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland und Situation 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises – bei 400.000 Euro also bis zu 60.000 Euro zusätzlich. Wir erklären, welche Kostenpositionen anfallen, wie hoch sie genau sind und wo sich legal sparen lässt.
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten (auch: Erwerbsnebenkosten) sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Sie sind nicht verhandelbar – zumindest die staatlich festgelegten Anteile. Banken verlangen in der Regel, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden und nicht mitfinanziert werden.
Es gibt vier Hauptpositionen:
1. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelposition. Sie wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und richtet sich nach dem beurkundeten Kaufpreis (§ 8 Abs. 1 GrEStG i. V. m. § 11 GrEStG). Steuerschuldner ist grundsätzlich der Käufer (§ 13 Nr. 2 GrEStG), die Fälligkeit tritt mit Rechtskraft des Steuerbescheids ein.
Hinweis: Grunderwerbsteuer bei Verwandten
Käufe zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern sowie in gerader Linie Verwandten (z. B. Eltern an Kinder) sind nach § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Dies gilt auch für Schenkungen und Erbfälle. Seitenverwandte (Geschwister, Nichten, Neffen) sind nicht befreit.
2. Notarkosten
Ohne Notar kein Immobilienkauf: Der Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie muss nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden. Die Notargebühren sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit nicht verhandelbar. Sie richten sich nach dem Geschäftswert (= Kaufpreis).
Typische Leistungen und Gebühren (Richtwerte bei 400.000 € Kaufpreis):
- Beurkundung Kaufvertrag: ca. 1.070 € (2,0-fache Gebühr nach KV Nr. 21100 GNotKG)
- Auflassungsvormerkung: ca. 267 € (0,5-fache Gebühr nach KV Nr. 14150 GNotKG)
- Grundschuldbestellung: ca. 535 € (1,0-fache Gebühr nach KV Nr. 21200 GNotKG, bei 300.000 € Darlehen)
- Vollzugsgebühren, Auslagen, USt.: ca. 300–500 €
In der Summe liegen die Notarkosten bei einem Kaufpreis von 400.000 € typischerweise zwischen 2.000 und 2.800 Euro.
3. Grundbuchgebühren
Neben dem Notar erhebt das Grundbuchamt eigene Gebühren für die Eintragungen im Grundbuch. Auch diese richten sich nach dem GNotKG. Die wesentlichen Positionen:
- Eigentumsumschreibung (Auflassung): ca. 535 € bei 400.000 € Kaufpreis (1,0-fache Gebühr nach KV Nr. 14110 GNotKG)
- Eintragung Grundschuld: ca. 267–400 € je nach Darlehensbetrag (0,5-fache Gebühr nach KV Nr. 14121 GNotKG)
Insgesamt sind 0,3 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises für das Grundbuchamt realistisch.
4. Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (§ 656c BGB): Beauftragt der Verkäufer einen Makler, darf er die Courtage nur noch zur Hälfte auf den Käufer umlegen. Die maximale Käuferprovision beträgt damit in der Praxis 3,57 % inkl. MwSt. des Kaufpreises – wenn der Verkäufer ebenfalls 3,57 % trägt.
Wichtig: Wenn Sie als Käufer selbst keinen Makler beauftragt haben und der Verkäufer die Provision alleine trägt, zahlen Sie als Käufer nichts. Fragen Sie also immer nach, wer den Makler beauftragt hat.
Tipp: Neubau oft ohne Maklerprovision
Beim Kauf direkt vom Bauträger fällt in der Regel keine Maklerprovision an. Das spart bei einem Kaufpreis von 400.000 € bis zu 14.280 €. Auch bei privaten Direktverkäufen (ohne Makler) entfällt die Provision komplett.
Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?
Die vier Nebenkosten-Positionen haben unterschiedliche Zahlungszeitpunkte – das ist für die Liquiditätsplanung entscheidend:
- Notarkosten: Der Notar erstellt nach der Beurkundung eine Kostenrechnung. Die Fälligkeit liegt typischerweise 4–6 Wochen nach dem Beurkundungstermin, noch vor der Eigentumsumschreibung.
- Grunderwerbsteuer: Das Finanzamt schickt nach der Beurkundung einen Bescheid – Zahlungsfrist i.d.R. 4 Wochen. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eigentumsumschreibung erfolgt.
- Grundbuchgebühren: Das Grundbuchamt sendet die Kostenrechnung nach der Eintragung. Fälligkeit: nach Erhalt des Gebührenbescheids.
- Maklerprovision: Fällig bei Abschluss des Kaufvertrags oder kurz danach. Seit 2020 tragen Käufer und Verkäufer die Maklergebühr zu gleichen Teilen (§ 656c BGB).
Liquiditätsfalle: Nebenkosten nicht vergessen
Viele Käufer kalkulieren die Kaufsumme korrekt, vergessen aber, dass Grunderwerbsteuer und Notarkosten bereits fällig werden, bevor der Kaufpreis bezahlt wird. Halten Sie entsprechende Rücklagen flüssig.
Rechenbeispiel: Gesamtnebenkosten bei 400.000 €
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- Mindestens 12 % des Kaufpreises als Nebenkosten-Reserve einplanen (inkl. Sicherheitspuffer)
- GrESt-Bescheid des Finanzamts abwarten – Frist einhalten, sonst Säumniszuschläge
- Maklervertrag vor Unterschrift prüfen: Ist Provision und Fälligkeit klar geregelt?
- Notargebühren-Vorauszahlung: Manche Notare verlangen einen Vorschuss vor dem Termin
- Reservieren Sie flüssige Mittel – keine Nebenkosten in der Baufinanzierung binden
Rechenbeispiel: Kaufpreis 350.000 €, Nebenkosten 14 % = 49.000 €. Eigenkapital gesamt (mit 15 % Kaufpreisanteil): 49.000 + 52.500 = 101.500 €. Das zeigt: Ohne mindestens 100.000 € liquides Eigenkapital ist ein solcher Kauf kaum darstellbar.
Nebenkosten legal reduzieren: Was ist möglich?
Die Nebenkosten sind zu großen Teilen gesetzlich festgelegt. Es gibt jedoch einige legale Stellschrauben:
- Inventar separat ausweisen: Mitgekaufte Einbauküche, Gartengeräte oder Möbel können in einem separaten Vertrag ausgewiesen werden. Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Immobilienwert an. Voraussetzung: Die Preise müssen marktrealistisch und dokumentiert sein.
- Makler umgehen: Bei Privatverkäufen ohne Makler entfällt die Provision (3,57 % für den Käufer). Das spart bei einem 400.000-€-Objekt über 14.000 €.
- Bundesland mit niedrigem GrESt-Satz: In Bayern und Sachsen (3,5 %) statt Schleswig-Holstein oder Thüringen (6,5 %) kaufen. Bei 400.000 € macht das 12.000 € Unterschied.
- Notarkosten nicht verhandelbar: Die Notargebühren sind durch das GNotKG gesetzlich festgelegt – alle Notare berechnen dieselben Gebühren.
Finanzierung der Nebenkosten: Eigenkapital-Pflicht beachten
Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis der Immobilie – nicht die Nebenkosten. Das bedeutet: Die 10–15 % Kaufnebenkosten müssen vollständig aus Eigenkapital bestritten werden.
Praxisbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und Nebenkosten von 45.000 € (11,25 %) müssen Sie mindestens 45.000 € Eigenkapital allein für die Nebenkosten einplanen – zuzüglich des Eigenanteils am Kaufpreis (typisch: 10–20 % = weitere 40.000–80.000 €). Insgesamt Eigenkapitalbedarf: 85.000–125.000 €.
Ausnahmen existieren bei sogenannten 110-%-Finanzierungen (Vollfinanzierungen inkl. Nebenkosten), die einige Banken bei sehr guter Bonität anbieten. Diese gehen jedoch mit Zinsaufschlägen einher und erhöhen das Gesamtrisiko.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf durchschnittlich?
In Deutschland liegen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland und ob ein Makler eingeschaltet ist zwischen 9 und 15 Prozent des Kaufpreises. Die Spanne erklärt sich vor allem durch die unterschiedlichen Grunderwerbsteuersätze (3,5 % in Bayern und Sachsen bis 6,5 % in NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen).
Können Kaufnebenkosten mitfinanziert werden?
In der Regel nicht. Banken bestehen darauf, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden. Ausnahmen gibt es bei sehr guter Bonität oder speziellen Finanzierungsmodellen – diese sind jedoch teurer und nicht die Regel.
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Das Finanzamt sendet nach der Beurkundung einen Steuerbescheid. Die Grunderwerbsteuer ist in der Regel innerhalb von einem Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG). Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zwingend erforderlich ist.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei selbst genutzten Immobilien: nein. Bei vermieteten Immobilien können Notarkosten, Grundbuchgebühren und Maklerprovision als Anschaffungsnebenkosten aktiviert und über die Gebäude-AfA (§ 7 EStG) abgeschrieben werden. Die Grunderwerbsteuer gehört ebenfalls zu den Anschaffungskosten und erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage.
Kann ich die Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
Bei selbst genutzten Immobilien: Nein. Bei Vermietungsobjekten können Teile der Nebenkosten über die AfA geltend gemacht werden – sie erhöhen die Bemessungsgrundlage. Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Anschaffungskosten des Gebäudeanteils und wird über 50 Jahre abgeschrieben.
Was passiert mit den Nebenkosten, wenn der Kauf platzt?
Wenn der Kaufvertrag bereits beurkundet, aber das Geschäft nicht abgewickelt wurde, fallen trotzdem Notarkosten an – der Notar hat die Beurkundung erbracht. Die Grunderwerbsteuer wird nicht fällig, wenn kein Eigentumsübergang stattfindet. Bei Rücktritt vor Beurkundung entstehen keine Kosten.
Wie hoch sind die Nebenkosten bei einer Versteigerung?
Bei Zwangsversteigerungen entfallen Maklerkosten und Notarkosten für den Kaufvertrag, da das Gericht den Zuschlag erteilt. Die Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren fallen an. Das kann die Nebenkosten auf ca. 4–5 % senken – jedoch lauern andere Risiken (Mängel, Schulden, Räumungskosten).
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Steuersätze und Gebührenordnungen können sich ändern. Die genannten Beträge sind Richtwerte – für Ihren konkreten Fall konsultieren Sie bitte einen Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt. Rechtsgrundlagen: GrEStG, GNotKG, BGB, EStG.
