Die Grunderwerbsteuer ist beim Immobilienkauf die größte Einzelposition der Nebenkosten – und je nach Bundesland bis zu fast doppelt so teuer. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht der Unterschied zwischen Bayern (3,5 %) und NRW (6,5 %) genau 12.000 Euro aus. Wir erklären, wie die Steuer berechnet wird, wann sie fällig ist und wann Sie legal befreit sind.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die beim Erwerb von inländischen Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten anfällt. Sie ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt. Steuerpflichtig ist schon der Kaufvertrag über ein Grundstück (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG), nicht erst die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Die Steuer ist eine Ländersteuer: Das Aufkommen fließt an das jeweilige Bundesland, das seit der Föderalismusreform 2006 den Steuersatz selbst festlegen darf (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Wo ein Land keinen eigenen Satz bestimmt, gilt der bundesgesetzliche Satz von 3,5 % (§ 11 Abs. 1 GrEStG) – das ist heute nur noch in Bayern der Fall. Das erklärt die erheblichen regionalen Unterschiede.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026
Stand: Oktober 2026. Die letzten Änderungen: Hamburg und Sachsen erhöhten zum 1. Januar 2023 auf 5,5 %, Thüringen senkte zum 1. Januar 2024 auf 5,0 %, Bremen erhöhte zum 1. Juli 2025 auf 5,5 %. Maßgeblich ist in der Regel der Satz am Tag der Beurkundung des Kaufvertrags.
Entwicklung der Grunderwerbsteuer seit 2006
Bis zur Föderalismusreform 2006 galt bundesweit einheitlich 3,5 %. Seitdem haben alle Länder außer Bayern ihren Satz angehoben – teils mehrfach:
Thüringen ist bisher das einzige Land, das seinen Satz wieder gesenkt hat: von 6,5 % auf 5,0 % zum 1. Januar 2024. Mehr als den Satz dürfen die Länder nicht regeln. Freibeträge für Erstkäufer kann ein Land deshalb nicht selbst einführen. Hessen geht einen Umweg und erstattet Ersterwerbern einen Teil der Steuer als Förderung (siehe Hessengeld weiter unten).
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Bemessungsgrundlage ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG der Wert der Gegenleistung. Beim Kauf ist das der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Die Formel ist einfach: Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslands.
Zum Vergleich: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € zahlt ein Käufer in Bayern (3,5 %) 14.000 €, in NRW (6,5 %) 26.000 € – ein Unterschied von 12.000 €. Weil die Grunderwerbsteuer meist aus Eigenkapital bezahlt wird, erhöht ein höherer Satz direkt den Eigenkapitalbedarf Ihrer Baufinanzierung. Wer im Grenzgebiet zweier Bundesländer sucht, sollte den Steuersatz deshalb in den Vergleich einbeziehen.
Bemessungsgrundlage senken: Inventar gesondert ausweisen
Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück im Sinne des bürgerlichen Rechts an (§ 2 Abs. 1 GrEStG) – also auf Boden, Gebäude und alles, was fest damit verbunden ist (wesentliche Bestandteile, §§ 93, 94 BGB). Bewegliches Zubehör (§ 97 BGB) und andere bewegliche Sachen wie Möbel oder Gartengeräte gehören nicht dazu. Der Teil des Kaufpreises, der auf sie entfällt, ist deshalb nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Bei Einbauküchen kommt es auf den Einzelfall an: Serienmäßige Küchen sind in der Regel kein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, passgenau eingebaute Maßanfertigungen können es sein.
Rechenbeispiel: Inventar gesondert ausweisen
Werden mitverkaufte bewegliche Gegenstände im notariellen Kaufvertrag einzeln aufgeführt und mit einem eigenen, realistischen Preis angesetzt, fällt auf diesen Teil keine Grunderwerbsteuer an. Bei einem Inventarwert von 15.000 € und einem Steuersatz von 6,5 % sinkt die Steuer um 975 €.
Damit das Finanzamt die Aufteilung anerkennt:
- Die Gegenstände stehen einzeln mit Preis im notariellen Kaufvertrag oder in einer Anlage dazu. Ein eigener Inventarvertrag ist möglich, aber nicht nötig.
- Der Preis entspricht dem Zeitwert, also dem, was die gebrauchten Gegenstände heute noch wert sind – nicht dem Neupreis.
- Es handelt sich tatsächlich um bewegliche Sachen oder Zubehör. Fest eingebaute Teile wie Heizung, Fenster oder Badausstattung bleiben Teil des Gebäudes.
- Belege wie Rechnungen oder Fotos liegen bereit, falls das Finanzamt nachfragt.
Achtung: Überhöhte Inventarwerte
Das Finanzamt prüft gesondert ausgewiesene Inventarwerte, besonders wenn sie im Verhältnis zum Kaufpreis hoch sind. Ist der Wert überhöht, setzt es ihn auf einen angemessenen Wert herab, rechnet die Differenz dem Grundstück zu und erhebt darauf Steuer nach. Wer bewusst falsche Werte angibt, riskiert zusätzlich ein Strafverfahren wegen Steuerhinterziehung (§ 370 AO).
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG), das die Steuer per Bescheid festsetzt. Fällig ist sie nach § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids. Ist die Steuer bezahlt (oder ausnahmsweise sichergestellt oder gestundet), erteilt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne sie darf das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer eintragen (§ 22 GrEStG). Die Grunderwerbsteuer liegt damit auf dem kritischen Pfad jedes Immobilienkaufs.
Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG beide Vertragsparteien, Käufer und Verkäufer, als Gesamtschuldner. Im Kaufvertrag übernimmt üblicherweise der Käufer die Steuer. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt auch an den Verkäufer halten.
Achtung: Eigenkapital bereithalten
Viele Banken erwarten, dass Sie die Kaufnebenkosten – allen voran die Grunderwerbsteuer – aus Eigenkapital zahlen. Eine Finanzierung inklusive Nebenkosten ist möglich, verteuert den Kredit aber in der Regel, weil der Beleihungsauslauf steigt. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € in NRW sind allein für die Grunderwerbsteuer 26.000 € fällig, einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Planen Sie diese Liquidität frühzeitig ein.
Wer ist von der Grunderwerbsteuer befreit?
Das GrEStG sieht in § 3 GrEStG eine Reihe von Steuerbefreiungen vor. Die wichtigsten im Überblick:
- Geringfügigkeit (§ 3 Nr. 1 GrEStG): Erwerbe, bei denen die Gegenleistung 2.500 € nicht übersteigt, sind steuerfrei.
- Erbschaft und Schenkung (§ 3 Nr. 2 GrEStG): Der Erwerb von Todes wegen und Schenkungen sind grunderwerbsteuerfrei – unabhängig vom Verwandtschaftsgrad. Stattdessen kann Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer nach dem ErbStG anfallen. Ausnahme: Für den Wert bestimmter Auflagen (etwa ein vorbehaltenes Wohnrecht) und für den entgeltlichen Teil einer gemischten Schenkung kann Grunderwerbsteuer anfallen.
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner (§ 3 Nr. 4 GrEStG): Grundstückserwerbe zwischen Eheleuten und Lebenspartnern sind steuerfrei, auch wenn ein Kaufpreis gezahlt wird.
- Nach Scheidung oder Aufhebung der Lebenspartnerschaft (§ 3 Nr. 5 und 5a GrEStG): Erwerbe durch den früheren Ehegatten oder Lebenspartner im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung sind steuerfrei.
- Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG): Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel – in beide Richtungen und auch beim Kauf zum vollen Preis. Stiefkinder sind gleichgestellt, ebenso die Ehegatten und Lebenspartner der begünstigten Personen: Kauft etwa das Schwiegerkind von den Schwiegereltern, ist das ebenfalls steuerfrei.
Nicht befreit sind Käufe zwischen Geschwistern, zwischen Onkeln oder Tanten und Nichten oder Neffen sowie zwischen unverheirateten Paaren. Wird die Immobilie unter Marktwert verkauft, berechnet sich die Steuer auf den tatsächlich vereinbarten Preis; den geschenkten Teil erfasst gegebenenfalls die Schenkungsteuer.
Hessen: Hessengeld für Ersterwerber
Wer in Hessen erstmals Wohneigentum zur Selbstnutzung kauft, kann bei der WIBank Hessengeld beantragen. Es ist keine Steuerbefreiung, sondern eine Förderung: Die Grunderwerbsteuer zahlen Sie beim Kauf zunächst voll.
- Höhe: 10.000 € je Erwerber (höchstens 20.000 €) plus 5.000 € je Kind unter 18 Jahren, begrenzt auf die tatsächlich gezahlte Grunderwerbsteuer.
- Voraussetzungen: Ersterwerb, Selbstnutzung als Hauptwohnsitz, Kaufvertrag beurkundet ab dem 1. März 2024. Eine Einkommensgrenze gibt es nicht.
- Auszahlung: in zehn gleichen Jahresraten. Anträge sind nach aktuellem Stand bis zum 31. Dezember 2029 möglich.
Beispiel: Ein Paar mit einem Kind kauft in Hessen für 400.000 €. Die Grunderwerbsteuer beträgt 24.000 €. Rechnerisch stünden 25.000 € Hessengeld zu, ausgezahlt werden aber höchstens die gezahlten 24.000 € – also 2.400 € pro Jahr über zehn Jahre. Was das für den Eigenkapitalbedarf bedeutet, zeigen wir am Beispiel einer Finanzierung über 400.000 €.
Reformdiskussion: Freibetrag für Erstkäufer – Stand Oktober 2026
Ein Freibetrag für Erstkäufer wird seit Jahren gefordert, ist aber bis heute nicht beschlossen. Weil die Länder nur den Steuersatz bestimmen dürfen, müsste der Bund das Grunderwerbsteuergesetz ändern.
- Ampel-Koalition: Schon der Koalitionsvertrag von 2021 hatte den Ländern eine flexiblere Gestaltung in Aussicht gestellt. Umgesetzt wurde das nicht.
- CSU-Vorschlag 2026: Die CSU-Landesgruppe im Bundestag hat im Januar 2026 vorgeschlagen, dass der Bund den Ländern per Gesetz einen Freibetrag ermöglicht: 250.000 € je Erwachsenem und 150.000 € je Kind beim ersten Kauf selbst genutzten Wohneigentums. Ob ein Land ihn dann nutzt, läge bei ihm.
Ein entsprechendes Gesetz gibt es nicht (Stand Oktober 2026). Ein geplanter Kauf sollte deshalb nicht auf eine Reform warten. Erst wenn ein Gesetz beschlossen ist, kann es sinnvoll sein, den Notartermin auf die Zeit nach dem Inkrafttreten zu legen – maßgeblich ist in der Regel der Tag der Beurkundung.
Sonderfall: Share Deal
Beim sogenannten Share Deal erwirbt der Käufer nicht die Immobilie direkt, sondern Anteile an einer Gesellschaft, der die Immobilie gehört. Grunderwerbsteuer fällt dann an, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen (§ 1 Abs. 2a GrEStG für Personengesellschaften, § 1 Abs. 2b GrEStG für Kapitalgesellschaften) oder sich mindestens 90 % der Anteile in einer Hand vereinigen (§ 1 Abs. 3 GrEStG). Diese Schwellen gelten seit dem Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes vom 12. Mai 2021, in Kraft seit 1. Juli 2021; vorher lagen sie bei 95 % und fünf Jahren. Share Deals sind komplex und betreffen vor allem institutionelle Investoren – beim privaten Hauskauf spielen sie in aller Regel keine Rolle.
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Wann fällt die Grunderwerbsteuer an?
Die Grunderwerbsteuer entsteht grundsätzlich mit Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrags (§ 38 AO i. V. m. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Das Finanzamt setzt sie per Bescheid fest; fällig ist sie einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG).
Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei selbst genutzten Immobilien nein. Bei vermieteten Immobilien gehört sie zu den Anschaffungskosten. Der Teil, der auf das Gebäude entfällt, wird über die AfA abgeschrieben (§ 7 Abs. 4 EStG) und mindert so als Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG) die Einkünfte aus Vermietung (§ 21 EStG). Der Teil, der auf Grund und Boden entfällt, ist nicht abschreibbar.
Gilt die Grunderwerbsteuer auch beim Neubau?
Ja – beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger fällt Grunderwerbsteuer auf den Gesamtkaufpreis an (Grundstück + Gebäude). Kauft man ein Grundstück und beauftragt unabhängig davon einen Bauunternehmer, fällt sie nur auf den Grundstückspreis an. Achtung: Ist der Grundstückskauf mit dem Bauvertrag verknüpft – etwa weil Verkäufer und Bauunternehmer zusammenarbeiten und Sie das Grundstück nur mit einem bestimmten Haus bekommen –, wertet das Finanzamt beides als einheitlichen Erwerbsgegenstand. Dann fällt Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten an (ständige Rechtsprechung des BFH, z. B. Urteil vom 25.01.2017, II R 19/15).
Gibt es Pläne, die Grunderwerbsteuer für Erstkäufer zu senken?
Es gibt politische Vorschläge, zuletzt von der CSU-Landesgruppe im Januar 2026: Der Bund soll den Ländern einen Freibetrag von 250.000 € je Erwachsenem und 150.000 € je Kind ermöglichen. Beschlossen ist bisher nichts (Stand Oktober 2026). In Hessen gibt es mit dem Hessengeld bereits eine Förderung für Ersterwerber.
Muss ich Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ich ein Haus von meinen Eltern kaufe?
Nein. Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie – Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel – sind nach § 3 Nr. 6 GrEStG grunderwerbsteuerfrei, auch wenn Sie einen vollen Kaufpreis zahlen. Ebenfalls befreit sind Stiefkinder sowie Schwiegerkinder, die von den Schwiegereltern kaufen. Bei einer Schenkung kann stattdessen Schenkungsteuer anfallen, für die Freibeträge nach dem ErbStG gelten.
Wann gibt es eine Grunderwerbsteuer-Erstattung?
Auf Antrag beim Finanzamt in den Fällen des § 16 GrEStG. Die wichtigsten: Käufer und Verkäufer heben den Vertrag vor der Eigentumsumschreibung innerhalb von zwei Jahren nach Entstehung der Steuer auf, oder ein vereinbartes Rücktrittsrecht wird in dieser Frist ausgeübt. Ohne Frist geht es, wenn der Vertrag rückabgewickelt wird, weil eine Seite ihre Pflichten nicht erfüllt – etwa der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt. Auch ein Rückerwerb nach der Umschreibung ist begünstigt, wenn er innerhalb von zwei Jahren stattfindet. Wird der Kaufpreis innerhalb von zwei Jahren oder wegen eines Mangels herabgesetzt, sinkt die Steuer entsprechend (§ 16 Abs. 3 GrEStG).
Fällt beim Hauskauf über eine GmbH Grunderwerbsteuer an?
Ja. Kauft eine GmbH ein Grundstück direkt, zahlt sie Grunderwerbsteuer wie jeder andere Käufer zum Satz des Bundeslands. Beim Share Deal – dem Kauf von Anteilen an einer Gesellschaft, der das Grundstück gehört – fällt sie an, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile übergehen oder sich mindestens 90 % in einer Hand vereinigen (§ 1 Abs. 2b, Abs. 3 GrEStG). Die Regeln sind komplex – lassen Sie sich steuerlich beraten.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Steuersätze und Gesetzeslagen können sich ändern. Für Ihren konkreten Fall konsultieren Sie bitte einen Steuerberater oder Notar. Steuersätze: Stand Oktober 2026 (Landesrecht; Übersicht Haufe, Juli 2025). Hessengeld: Hessisches Ministerium der Finanzen, „Fragen und Antworten zum Hessengeld“; WIBank. Freibetrag-Vorschlag: Bauherren-Schutzbund e. V., Pressemitteilung vom 8. Januar 2026. Rechtsgrundlagen: GrEStG, Art. 105 GG, BGB, ErbStG, EStG, AO.
