Die Grunderwerbsteuer ist beim Immobilienkauf die größte Einzelposition der Nebenkosten – und je nach Bundesland bis zu fast doppelt so teuer. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht der Unterschied zwischen Bayern (3,5 %) und NRW (6,5 %) genau 12.000 Euro aus. Wir erklären, wie die Steuer berechnet wird, wann sie fällig ist und wann Sie legal befreit sind.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die beim Erwerb von inländischen Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten anfällt. Sie ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt. Steuertatbestand ist grundsätzlich jeder Rechtsträgerwechsel an einem Grundstück – also der Abschluss des Kaufvertrags (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG), nicht erst die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Die Steuer ist eine Ländersteuer: Das Aufkommen fließt vollständig an das jeweilige Bundesland, das seit 2006 auch den Steuersatz selbst festlegen darf (Art. 105 Abs. 2a GG i. V. m. § 11 GrEStG). Das erklärt die erheblichen regionalen Unterschiede.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026
Entwicklung der Grunderwerbsteuer seit 2006
Die Grunderwerbsteuer ist seit der Föderalismusreform 2006 Ländersache – und seitdem in vielen Bundesländern deutlich gestiegen:
Der Bundesrat diskutiert seit Jahren eine Reform: Erstkäufer sollen entlastet werden. Konkrete Bundesregelungen sind bisher gescheitert – die Länder behalten ihre Hoheit über den Steuersatz.
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Die Bemessungsgrundlage ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG der Wert der Gegenleistung – beim Kaufvertrag also der vereinbarte Kaufpreis einschließlich aller übernommenen Verbindlichkeiten und Leistungen. Bewegliche Gegenstände (Einbauküche, Gartenhäuschen, Möbel), die im Kaufvertrag separat und glaubhaft ausgewiesen werden, können aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden, da sie kein Grundstückszubehör im Sinne von §§ 94, 97 BGB darstellen.
Tipp: Inventar separat ausweisen und Steuerbasis senken
Wenn Verkäufer und Käufer einvernehmlich bewegliche Gegenstände (Küche, Außenmöbel, Markise etc.) im Kaufvertrag separat ausweisen und bewerten, reduziert sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um diesen Betrag. Bei einem Inventarwert von 15.000 € und einem Steuersatz von 6,5 % spart das 975 €. Die Bewertung muss marktüblich und nachvollziehbar sein – das Finanzamt prüft Auffälligkeiten.
Zum Vergleich: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € spart ein Käufer in Bayern (3,5 %) gegenüber einem Käufer in NRW (6,5 %) exakt 12.000 € Grunderwerbsteuer. Das entspricht dem Gegenwert von ca. 6 Monatsraten einer typischen Baufinanzierung. Diese Ersparnis rechtfertigt es, bei der Wohnortwahl auch den Steuersatz des Bundeslandes in den Vergleich einzubeziehen.
Bemessungsgrundlage optimieren: Inventar separat ausweisen
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Kaufpreis laut notariellem Kaufvertrag. Mitgekaufte bewegliche Gegenstände (Einbauküche, Gartengeräte, Sauna, Markise) können in einem separaten Vertrag ausgewiesen werden – Grunderwerbsteuer fällt dann nur auf den reduzierten Immobilienwert an. Voraussetzungen:
- Ein gesonderter schriftlicher Kaufvertrag für das Inventar liegt vor
- Der angesetzte Preis ist marktrealistisch (keine symbolischen Beträge)
- Die Gegenstände sind tatsächlich beweglich (keine fest eingemauerten Elemente)
Achtung: Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO
Das Finanzamt prüft Inventarverträge genau. Bei offensichtlich unrealistischen Preisen (z. B. alte Küche für 30.000 €) kann das Finanzamt den gesamten Kaufpreis als GrESt-Bemessungsgrundlage ansetzen. Im schlimmsten Fall droht ein Steuerhinterziehungsvorwurf.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Das Finanzamt erhält vom Notar eine Kopie des Kaufvertrags und setzt die Steuer per Bescheid fest. Die Steuer ist nach § 15 GrEStG innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Steuerbescheids zu zahlen. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne diese darf das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung nicht vornehmen (§ 22 GrEStG). Die Grunderwerbsteuer liegt damit auf dem kritischen Pfad jedes Immobilienkaufs.
Achtung: Eigenkapital bereithalten
Die Grunderwerbsteuer muss aus Eigenkapital bezahlt werden – Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € in NRW sind das 26.000 € allein für die Grunderwerbsteuer, die innerhalb eines Monats nach Steuerbescheid fällig werden. Planen Sie diese Liquidität frühzeitig ein.
Wer ist von der Grunderwerbsteuer befreit?
Das GrEStG sieht in § 3 GrEStG eine Reihe von Steuerbefreiungen vor. Die wichtigsten im Überblick:
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner (§ 3 Nr. 4 GrEStG): Grundstücksübertragungen zwischen Eheleuten sind steuerfrei – sowohl während der Ehe als auch bei der Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung.
- Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG): Eltern an Kinder, Großeltern an Enkelkinder – und auch rückwärts (Kind an Elternteil). Adoptivkinder sind eingeschlossen.
- Erbfall und Schenkung (§ 3 Nr. 2 GrEStG): Der Erwerb von Todes wegen (Erbschaft) und Schenkungen sind grunderwerbsteuerfrei. Es gelten jedoch ggf. Erbschafts- bzw. Schenkungsteuer nach ErbStG.
- Geringfügigkeit (§ 3 Nr. 1 GrEStG): Erwerbe bis zu einem Kaufpreis von 2.500 € sind steuerfrei.
Nicht befreit sind hingegen Geschwister, Nichten und Neffen, Schwäger sowie sonstige Seitenverwandte – auch wenn die Immobilie weit unter Marktwert übertragen wird.
Reformdiskussion: Freibetrag für Erstkäufer – Stand 2026
Die politische Debatte um eine Reform der Grunderwerbsteuer hält an. Zentrale Reformvorschläge:
- Freibetrag für Selbstnutzer: Mehrere Bundesländer diskutieren Freibeträge von 250.000–500.000 € für Erstkäufer von selbst genutztem Wohnraum. Bei einem Freibetrag von 300.000 € und einem Kaufpreis von 400.000 € würde GrESt nur auf 100.000 € anfallen – Ersparnis bis zu 19.500 € in Hochsteuerländern.
- Differenzierung nach Nutzung: Investoren sollen weiterhin den vollen Satz zahlen; Selbstnutzer sollen entlastet werden.
- Gegenfinanzierung: Höhere Besteuerung von Share Deals und institutionellen Transaktionen soll Mindereinnahmen kompensieren.
Stand Mai 2026: Es gibt keinen bundesweit geltenden Freibetrag. Verfolgen Sie parlamentarische Entwicklungen – ein beschlossener Freibetrag kann einen geplanten Kauf wirtschaftlich sinnvoll nach hinten verschieben.
Sonderfall: Share Deal
Beim sogenannten Share Deal erwirbt der Käufer nicht die Immobilie direkt, sondern Gesellschaftsanteile an einer Immobiliengesellschaft. Nach § 1 Abs. 2a und Abs. 3 GrEStG kann unter bestimmten Voraussetzungen (weniger als 90 % der Anteile wechseln innerhalb von 10 Jahren den Eigentümer) Grunderwerbsteuer vermieden werden. Der Gesetzgeber hat die Regelungen 2021 jedoch erheblich verschärft (JStG 2020). Share Deals sind komplex und ausschließlich im institutionellen Immobilienbereich relevant – für Privatpersonen spielen sie keine Rolle.
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Wann fällt die Grunderwerbsteuer an?
Die Grunderwerbsteuer entsteht mit Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrags (§ 38 AO i. V. m. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Das Finanzamt setzt sie per Bescheid fest; fällig ist sie einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG).
Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei selbst genutzten Immobilien nein. Bei vermieteten Immobilien zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten des Gebäudes und erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage (§ 7 EStG) – sie wird also über die Nutzungsdauer abgeschrieben, nicht sofort abgezogen.
Gilt die Grunderwerbsteuer auch beim Neubau?
Ja – beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger fällt Grunderwerbsteuer auf den Gesamtkaufpreis an (Grundstück + Gebäude). Kauft man hingegen ein Grundstück und beauftragt separat einen Bauunternehmer, fällt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückskaufpreis an. Dies kann erheblich günstiger sein.
Gibt es Pläne, die Grunderwerbsteuer für Erstkäufer zu senken?
Es gab in der Vergangenheit verschiedene politische Initiativen für einen Freibetrag für Erstkäufer. Bisher ist bundesweit keine entsprechende Regelung in Kraft. Einige Bundesländer diskutieren eigene Modelle; zum Stand Mai 2026 gibt es keine beschlossene Entlastung für Privatpersonen.
Muss ich Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ich ein Haus von meinen Eltern kaufe?
Nicht wenn es sich um eine Schenkung handelt. Wird die Immobilie gegen Entgelt übertragen, fällt GrESt an. Ausnahmen gelten nur in gerader Linie (Eltern an Kind) ohne Gegenleistung sowie für Eheleute und eingetragene Lebenspartner (§ 3 Nr. 4 GrEStG).
Wann gibt es eine Grunderwerbsteuer-Erstattung?
Eine Erstattung ist möglich, wenn der Kaufvertrag rückgängig gemacht wird (§ 16 GrEStG). Voraussetzung: Die Rückgängigmachung erfolgt innerhalb von 2 Jahren nach dem Erwerbsvorgang und die Immobilie wird tatsächlich rückübertragen. Auf Antrag beim Finanzamt kann die GrESt erstattet werden.
Fällt beim Hauskauf über eine GmbH Grunderwerbsteuer an?
Ja. Beim Share Deal (Kauf von Gesellschaftsanteilen statt der Immobilie direkt) greift seit der Reform 2021 eine Schwelle von 90 % Anteilsübernahme; die Behaltefrist beträgt 10 Jahre. Vollständige Share Deals (100 %) lösen GrESt aus. Die Regelungen sind komplex – Steuerberatung ist zwingend.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Steuersätze und Gesetzeslagen können sich ändern. Für Ihren konkreten Fall konsultieren Sie bitte einen Steuerberater oder Notar. Rechtsgrundlagen: GrEStG, GNotKG, BGB, ErbStG, EStG, AO.
