Eine Zwischenfinanzierung überbrückt den Zeitraum, in dem Sie eine Immobilie bereits bezahlen müssen, das dafür vorgesehene Geld aber noch nicht verfügbar ist – etwa weil die alte Immobilie noch nicht verkauft oder der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist. Es handelt sich um einen kurzfristigen, meist variabel verzinsten Kredit, der flexibel und jederzeit rückzahlbar ist. Dieser Artikel erklärt, wann sich eine Zwischenfinanzierung lohnt, was sie kostet und welche Risiken Sie kennen sollten.
Was ist eine Zwischenfinanzierung?
Die Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiges Darlehen zur Überbrückung einer Finanzierungslücke. Sie kommt zum Einsatz, wenn bereits feststeht, dass in absehbarer Zeit Geld fließt – etwa aus einem Immobilienverkauf, einem zuteilungsreifen Bausparvertrag oder einer auslaufenden Kapitalanlage –, dieses aber noch nicht auf dem Konto ist.
Typisch für die Zwischenfinanzierung sind drei Eigenschaften: Sie ist endfällig (Sie zahlen zunächst nur Zinsen und tilgen die gesamte Summe später in einem Betrag), sie ist variabel verzinst (der Zins orientiert sich am kurzfristigen Geldmarkt) und sie ist jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung rückzahlbar. Genau diese Flexibilität unterscheidet sie vom klassischen Immobilienkredit.
Wann brauche ich eine Zwischenfinanzierung?
Die häufigsten Anlässe sind:
- Kauf vor Verkauf: Sie haben Ihre neue Immobilie gefunden, aber die alte ist noch nicht verkauft. Die Zwischenfinanzierung stellt das Kapital bereit, bis der Verkaufserlös fließt.
- Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif: Ihr Bausparvertrag ist fast, aber noch nicht zuteilungsreif. Die Zwischenfinanzierung überbrückt die Wartezeit bis zur Auszahlung.
- Gebundenes Eigenkapital: Ihr Eigenkapital steckt in einer Geldanlage, die erst zu einem bestimmten Termin fällig wird.
- Zeitversetzte Kaufpreiszahlung: Der Kaufpreis der neuen Immobilie ist fällig, bevor Mittel aus einer anderen Quelle bereitstehen.
Zwischenfinanzierung vs. klassisches Darlehen
Die Unterschiede zum regulären Annuitätendarlehen sind grundlegend:
Was kostet eine Zwischenfinanzierung?
Weil der Zins variabel und die Laufzeit kurz ist, liegt der Zinssatz einer Zwischenfinanzierung in der Regel über dem eines langfristigen Festzinsdarlehens. Sie zahlen während der Laufzeit nur die Zinsen; die eigentliche Kreditsumme wird am Ende in einem Betrag zurückgeführt.
Rechenbeispiel: Sie überbrücken 250.000 € bis zum Verkauf Ihrer alten Immobilie, der variable Zins liegt bei 5,0 Prozent, die Überbrückung dauert 10 Monate.
Kostenbeispiel
250.000 € × 5,0 % = 12.500 € Zinsen pro Jahr, also rund 1.042 € pro Monat. Über 10 Monate summiert sich das auf etwa 10.417 €. Nach dem Verkauf wird die Summe von 250.000 € in einem Betrag zurückgezahlt – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bearbeitungs- oder Bereitstellungskosten können hinzukommen.
Welche Risiken gibt es?
So praktisch die Zwischenfinanzierung ist – drei Risiken sollten Sie kennen:
- Doppelbelastung: Solange die alte Immobilie nicht verkauft ist, tragen Sie unter Umständen zwei Finanzierungen gleichzeitig. Kalkulieren Sie einen Puffer ein.
- Verzögerter Verkauf: Verkauft sich die alte Immobilie langsamer oder unter dem erwarteten Preis, verlängert sich die teure Zwischenfinanzierung – und der erhoffte Erlös fällt womöglich geringer aus.
- Steigender variabler Zins: Da der Zins variabel ist, kann er während der Laufzeit steigen. Bei kurzen Laufzeiten fällt das weniger ins Gewicht, sollte aber eingeplant werden.
Tipp: Realistisch kalkulieren statt optimistisch
Setzen Sie den erwarteten Verkaufserlös vorsichtig an und planen Sie die Überbrückungsdauer lieber etwas länger. Wer den Verkauf der alten Immobilie zu optimistisch einschätzt, gerät bei Verzögerungen schnell unter Druck. Ein unabhängiger Finanzierungsberater kann die Tragfähigkeit beider Finanzierungen gemeinsam prüfen.
Zwischenfinanzierung, Forward-Darlehen oder Überbrückungskredit?
Die Begriffe werden oft verwechselt, meinen aber Unterschiedliches:
- Zwischenfinanzierung: Überbrückt eine Lücke bis zu einem konkret absehbaren Geldzufluss (Verkauf, Bausparzuteilung). Variabel, endfällig, flexibel.
- Forward-Darlehen: Sichert heute einen Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Monaten oder Jahren beginnt. Es geht um Zinssicherung, nicht um Überbrückung.
- Überbrückungskredit: Oberbegriff für kurzfristige Kredite zur Deckung einer vorübergehenden Liquiditätslücke – die Immobilien-Zwischenfinanzierung ist eine Sonderform davon.
Wichtig: Eine vorzeitige Ablösung eines langfristigen Festzinskredits löst dagegen eine Vorfälligkeitsentschädigung aus (§ 490 Abs. 2 BGB); ein Sonderkündigungsrecht ohne Entschädigung besteht erst nach zehn Jahren Laufzeit mit sechsmonatiger Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Zwischenfinanzierung umgeht dieses Problem, weil sie von vornherein flexibel rückzahlbar gestaltet ist.
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Wie lange läuft eine Zwischenfinanzierung?
In der Regel bis zu 24 Monate. Sobald der erwartete Geldzufluss – etwa der Verkaufserlös oder die Bausparzuteilung – eintrifft, wird die Zwischenfinanzierung in einem Betrag zurückgezahlt. Eine vorzeitige Rückzahlung ist jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Ist eine Zwischenfinanzierung teurer als ein normales Darlehen?
Meist ja. Der variable Zins liegt in der Regel über dem eines langfristigen Festzinsdarlehens. Weil die Laufzeit aber kurz ist und Sie nur Zinsen zahlen, bleibt die absolute Belastung überschaubar. Entscheidend ist eine realistische Einschätzung der Überbrückungsdauer.
Bekomme ich eine Zwischenfinanzierung ohne gesicherten Verkauf?
Banken verlangen in der Regel eine belastbare Aussicht auf den Geldzufluss – etwa einen realistischen Verkaufswert der alten Immobilie oder einen zuteilungsreifen Bausparvertrag. Je konkreter der erwartete Erlös belegt ist, desto einfacher die Zusage. Ohne erkennbare Rückzahlungsquelle wird es schwierig.
Was ist der Unterschied zum Forward-Darlehen?
Eine Zwischenfinanzierung überbrückt eine kurzfristige Liquiditätslücke bis zu einem absehbaren Geldzufluss. Ein Forward-Darlehen sichert dagegen den Zinssatz einer künftigen Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Monaten oder Jahren beginnt. Das eine löst ein Liquiditätsproblem, das andere ein Zinssicherungsproblem.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Finanzberatung im Sinne des § 34i GewO dar. Das Rechenbeispiel ist eine vereinfachte Modellrechnung; tatsächliche Konditionen sind individuell und ändern sich. Bitte lassen Sie Ihre Finanzierung vor Vertragsabschluss von einer Bank oder einem zugelassenen Finanzierungsvermittler prüfen.
