Der Kredit ist abbezahlt, doch die Grundschuld steht noch im Grundbuch. Um sie löschen zu lassen, brauchen Sie keine notarielle Beurkundung – wohl aber öffentlich beglaubigte Unterschriften: die der Bank und, was oft übersehen wird, auch Ihre eigene. Beim Notar kostet die Beglaubigung Ihrer Unterschrift 20 € zzgl. Umsatzsteuer, in Hessen, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz geht es sogar ganz ohne Notar. Hier lesen Sie, was das Gesetz verlangt, wie die Löschung abläuft und welche Kosten tatsächlich anfallen.
Das Wichtigste in Kürze
- Für die Löschung braucht das Grundbuchamt drei Erklärungen: die Löschungsbewilligung der Bank (§ 19 GBO), Ihre Zustimmung als Eigentümer (§ 27 GBO) und einen Löschungsantrag (§ 13 GBO).
- Bewilligung und Zustimmung müssen öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO). Ein einfaches Schreiben reicht nicht. Beim Notar kostet die Beglaubigung Ihrer Zustimmung pauschal 20 € zzgl. USt (KV 25101 GNotKG).
- Ohne Notar geht es in Hessen (Ortsgericht), Baden-Württemberg (Ratschreiber) und Rheinland-Pfalz (Gemeinde- und Stadtverwaltungen, Ortsbürgermeister).
- Das Grundbuchamt berechnet eine 0,5-Gebühr aus dem Nennbetrag der Grundschuld – bei 200.000 € sind das 217,50 €.
- Für die Löschungsbewilligung darf die Bank kein Entgelt verlangen (BGH, XI ZR 244/90).
Was ist eine Grundschuld – und warum wird sie gelöscht?
Die Grundschuld ist ein Pfandrecht an Ihrer Immobilie, eingetragen in Abteilung III des Grundbuchs (§§ 1191 ff. BGB). Banken sichern damit Baufinanzierungen ab. Anders als die Hypothek hängt die Grundschuld rechtlich nicht vom Darlehen ab: Sie bleibt im Grundbuch stehen, auch wenn der Kredit längst getilgt ist.
Nach vollständiger Tilgung haben Sie aus dem Sicherungsvertrag einen Anspruch darauf, dass die Bank die Grundschuld freigibt – in der Regel durch eine Löschungsbewilligung oder eine Abtretung. Spätestens beim Verkauf wird die Löschung meist fällig, weil Käufer und ihre Bank ein unbelastetes Grundstück erwarten.
Für den Ablauf ist wichtig, welche Form Ihre Grundschuld hat. Das Gesetz sieht als Regelfall die Briefgrundschuld vor (§ 1116 Abs. 1 BGB). Steht im Grundbuch der Zusatz „ohne Brief“, handelt es sich um eine Buchgrundschuld (§ 1116 Abs. 2 BGB) – in der Baufinanzierung heute üblich. Bei einer Briefgrundschuld muss für die Löschung zusätzlich der Grundschuldbrief im Original vorliegen (§§ 41, 42 GBO).
Löschen, behalten oder abtreten?
Eine gelöschte Grundschuld ist endgültig weg. Überlegen Sie deshalb vorher, was Sie mit ihr vorhaben:
- Löschen ist sinnvoll, wenn Sie die Immobilie verkaufen oder keinen weiteren Kredit planen.
- Behalten lohnt sich, wenn eine Modernisierung oder eine neue Immobilienfinanzierung ansteht. Bei derselben Bank genügt dann meist eine neue oder erweiterte Zweckerklärung. Das spart die Grundbuchgebühren und Notarkosten einer neuen Grundschuld.
- Abtreten lassen können Sie die Grundschuld an eine andere Bank: Ihre bisherige Bank überträgt sie auf Ihren Wunsch an die neue Gläubigerin (§ 1154 BGB). Die Abtretungserklärung muss für das Grundbuch öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO); bei einer Buchgrundschuld wird die neue Bank eingetragen. Ob sie die Grundschuld übernimmt, entscheidet die neue Bank selbst.
Eine neue Grundschuld ist deutlich teurer als eine Löschung: Banken verlangen in der Regel die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO), und die geht nur per notarieller Beurkundung. Hinzu kommen erneut Grundbuchgebühren. Klären Sie Ihre Pläne deshalb, bevor Sie löschen.
Grundschuld löschen ohne Notar: Was das Gesetz verlangt
Das Grundbuchamt löscht eine Grundschuld nur, wenn drei Erklärungen vorliegen:
- Löschungsbewilligung der Bank (§ 19 GBO): Die Bank als Gläubigerin bewilligt die Löschung. Die Bewilligung muss öffentlich beglaubigt sein (§ 29 Abs. 1 GBO). Sparkassen unterschreiben und siegeln in der Regel selbst (§ 29 Abs. 3 GBO), private und genossenschaftliche Banken lassen die Unterschrift notariell beglaubigen. Darum kümmert sich die Bank.
- Zustimmung des Eigentümers (§ 27 GBO): Eine Grundschuld darf nur mit Zustimmung des Eigentümers gelöscht werden. Das ist eine eigene Erklärung mit eigener Formpflicht – auch sie muss öffentlich beglaubigt sein (§ 29 Abs. 1 GBO). Gehört die Immobilie mehreren Personen, müssen alle zustimmen.
- Löschungsantrag (§ 13 GBO): Der Antrag allein ist formfrei. Meist steht er aber mit der Zustimmung in einem Dokument – dann muss das ganze Schreiben beglaubigt sein (§ 30 GBO).
Bei einer Briefgrundschuld kommt der Grundschuldbrief im Original hinzu (§§ 41, 42 GBO). Die Bank schickt ihn in der Regel zusammen mit der Löschungsbewilligung.
„Ohne Notar“ heißt also nicht „ohne Form“. Eine notarielle Beurkundung brauchen Sie nicht, wohl aber eine Beglaubigung Ihrer Unterschrift. Die dauert beim Notar nur wenige Minuten und kostet 20 € zzgl. USt. In Hessen, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz geht es sogar ganz ohne Notar.
Häufiger Irrtum: „Die Bank hat beglaubigt – also brauche ich keinen Notar“
Die Beglaubigung auf der Löschungsbewilligung gilt nur für die Unterschrift der Bank. Ihre Zustimmung nach § 27 GBO ist ein zweites Dokument mit eigener Formpflicht. Reichen Sie nur die Bewilligung mit einem einfachen Anschreiben ein, setzt das Grundbuchamt Ihnen eine Frist zur Nachreichung (Zwischenverfügung, § 18 GBO) oder weist den Antrag zurück. Gelöscht wird erst, wenn Ihre beglaubigte Zustimmung vorliegt.
Wo Sie Ihre Unterschrift beglaubigen lassen können
Die Länder dürfen neben dem Notar weitere Stellen mit der öffentlichen Beglaubigung betrauen (§ 68 BeurkG). Für Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt wie Ihre Löschungszustimmung haben Hessen, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz davon Gebrauch gemacht:
Ortsgericht, Ratschreiber und die rheinland-pfälzischen Stellen ersetzen den Notar, nicht die Formpflicht: Ihre Unterschrift ist danach genauso öffentlich beglaubigt wie beim Notar. Einen Unterschied gibt es trotzdem. Der Notar muss Ihre Erklärung vor der Einreichung auf Eintragungsfähigkeit prüfen (§ 15 Abs. 3 GBO); bei Beglaubigungen durch diese Landesstellen entfällt die Prüfung (§ 143 Abs. 4 GBO). Dort wird nur Ihre Identität bestätigt, für den Inhalt sind Sie selbst verantwortlich. Nutzen Sie deshalb das Formular Ihrer Bank oder unser Muster unten.
In den übrigen Bundesländern ist dafür der Notar zuständig. Ein kurzer Termin genügt; eine Beurkundung, bei der der Text vorgelesen wird, ist nicht nötig.
Schritt für Schritt: So läuft die Löschung ab
Manche Banken melden sich nach der letzten Rate von selbst, andere erst auf Anfrage. Fordern Sie die Löschungsbewilligung schriftlich an. Sie haben darauf einen Anspruch, ein Entgelt darf die Bank nicht verlangen. Bei einer Briefgrundschuld muss der Grundschuldbrief mitkommen. Wie lange die Bank braucht, ist unterschiedlich – haken Sie nach, wenn sich nichts tut.
Stimmen Grundbuchbezirk, Blattnummer, laufende Nummer in Abteilung III und Betrag mit Ihrem Grundbuch überein (§ 28 GBO)? Ist die Bewilligung beglaubigt oder, bei einer Sparkasse, unterschrieben und gesiegelt? Liegt bei einer Briefgrundschuld der Brief im Original bei?
Manche Banken legen ein Formular bei, das Löschungsantrag und Eigentümerzustimmung in einem Dokument verbindet. Sonst nutzen Sie unser Muster unten. Unterschreiben Sie noch nicht.
Gehen Sie mit Personalausweis oder Reisepass zum Notar oder – in Hessen, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz – zur zuständigen Stelle vor Ort und unterschreiben Sie dort. Beim Notar genügt es auch, eine bereits geleistete Unterschrift vor ihm anzuerkennen (§ 40 Abs. 1 BeurkG). Gehört die Immobilie mehreren Personen, müssen alle unterschreiben. Kommen Sie am besten gemeinsam: Beim Notar kostet die Beglaubigung mehrerer Unterschriften in einem Vermerk nur einmal die Gebühr.
Schicken Sie Löschungsbewilligung, Antrag mit Zustimmung und gegebenenfalls den Grundschuldbrief im Original an das Grundbuchamt, das Ihr Grundbuch führt (§ 1 GBO). Welches das ist, steht auf Ihrem Grundbuchauszug und meist auch in der Löschungsbewilligung – es ist nicht unbedingt das Amtsgericht an Ihrem Wohnort. Am besten per Einschreiben oder persönlich. Reicht der Notar für Sie ein, kostet das zusätzlich 20 € zzgl. USt (KV 22124 GNotKG).
Das Grundbuchamt löscht die Grundschuld und schickt Ihnen eine Eintragungsmitteilung; die Gebühr wird Ihnen gesondert in Rechnung gestellt. Heben Sie die Mitteilung auf – sie belegt die Löschung, etwa bei einem späteren Verkauf.
Muster: Löschungsantrag mit Eigentümerzustimmung
Übernehmen Sie die Angaben exakt aus der Löschungsbewilligung oder Ihrem Grundbuchauszug. Das Muster verbindet Antrag und Zustimmung in einem Dokument, wie es die Notargebühr nach KV 25101 Nr. 2 GNotKG voraussetzt.
[Vor- und Nachname aller Eigentümer]
[Anschrift]
An das Amtsgericht [Ort]
– Grundbuchamt –
Löschungsantrag und Löschungszustimmung
Grundbuch von [Bezirk], Blatt [Nummer], Abteilung III lfd. Nr. [Nummer]:
Grundschuld über [Betrag] EUR für [Bank]
Als eingetragene(r) Eigentümer(in) des belasteten Grundbesitzes stimme(n) ich/wir der Löschung der vorstehend bezeichneten Grundschuld zu (§ 27 GBO) und beantrage(n) ihre Löschung im Grundbuch (§ 13 GBO).
Anlagen: Löschungsbewilligung der [Bank] vom [Datum]; Grundschuldbrief (nur bei Briefgrundschuld)
[Ort, Datum]
[Unterschrift(en) – erst vor der Beglaubigungsperson leisten]
[Beglaubigungsvermerk des Notars bzw. der Beglaubigungsstelle]
Kosten: Was kostet die Grundschuldlöschung?
Für die Löschung berechnet das Grundbuchamt eine 0,5-Gebühr nach Tabelle B des GNotKG (KV 14140, § 34 GNotKG). Maßgeblich ist der im Grundbuch eingetragene Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 Abs. 1 GNotKG) – nicht die Restschuld und auch nicht null, selbst wenn der Kredit längst abbezahlt ist.
Die rechte Spalte enthält die Grundbuchgebühr und die Notarbeglaubigung Ihrer Zustimmung (23,80 € inklusive Umsatzsteuer).
Weitere Positionen, die anfallen können:
- Notar: 20 € zzgl. USt für die Beglaubigung Ihrer Zustimmung samt Antrag (KV 25101 Nr. 2 GNotKG), gegebenenfalls zuzüglich einer Auslagenpauschale (KV 32005: 20 % der Gebühren, höchstens 20 €). Reicht der Notar die Unterlagen für Sie ein, kommen 20 € zzgl. USt hinzu (KV 22124).
- Entwurf: Entwirft der Notar den Text oder überarbeitet er einen mitgebrachten Entwurf, fällt statt der Festgebühr eine wertabhängige Entwurfsgebühr an (KV 24102 GNotKG, mindestens 30 € zzgl. USt) – bei größeren Grundschulden ein Mehrfaches der 20 €. Bringen Sie deshalb einen fertigen Text mit.
- Ohne Notar: in Hessen 7,50 € je Unterschrift beim Ortsgericht, in Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz nach der jeweiligen Gebührenordnung.
- Beglaubigung der Bank: Private Banken und Genossenschaftsbanken lassen ihre eigene Unterschrift notariell beglaubigen und dürfen diese Auslage an Sie weitergeben. Die Beglaubigungsgebühr beträgt höchstens 70 € zzgl. USt (KV 25100 GNotKG). Sparkassen siegeln in der Regel selbst.
Kein Entgelt für die Löschungsbewilligung
Nach der Rückzahlung muss die Bank die Grundschuld freigeben. Ein Entgelt für die Löschungsbewilligung darf sie nicht verlangen, eine entsprechende Klausel ist unwirksam (BGH, Urteil vom 7. Mai 1991, XI ZR 244/90). Weitergeben darf sie nur tatsächlich entstandene Auslagen wie die Notargebühr für die Beglaubigung ihrer eigenen Unterschrift. Eine „Stempelgebühr“ der Sparkasse hält die Verbraucherzentrale für unzulässig, und auch für die Bearbeitung eines Treuhandauftrags bei der Ablösung durch eine andere Bank ist kein Entgelt erlaubt (BGH, Urteil vom 10. September 2019, XI ZR 7/19). Hat Ihre Bank trotzdem kassiert, fordern Sie das Geld schriftlich zurück.
Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden
- Nur die Bewilligung der Bank einreichen: Ohne Ihre beglaubigte Zustimmung (§ 27 GBO) löscht das Grundbuchamt nicht.
- Amtliche statt öffentlicher Beglaubigung: Eine „amtliche Beglaubigung“, wie sie Bürgerämter für Behördenzwecke ausstellen, reicht für das Grundbuch nicht. § 29 GBO verlangt eine öffentliche Beglaubigung. Sagen Sie bei der Beglaubigungsstelle ausdrücklich, dass die Erklärung für das Grundbuchamt bestimmt ist.
- Nicht alle Eigentümer unterschreiben: Bei Ehepaaren und anderen Miteigentümern müssen alle zustimmen.
- Grundschuldbrief fehlt: Bei einer Briefgrundschuld ist der Brief im Original Pflicht. Ist er verloren, lesen Sie unten weiter.
- Kopie statt Original: Eine einfache Kopie oder ein Scan der beglaubigten Erklärung genügt nicht. Reichen Sie die Originale ein.
- Falsche Bezeichnung: Grundbuchbezirk, Blatt und laufende Nummer müssen mit dem Grundbuch übereinstimmen (§ 28 GBO).
- Falsches Gericht: Zuständig ist das Grundbuchamt, das Ihr Grundbuch führt – nicht automatisch das Amtsgericht an Ihrem Wohnort.
- Den Notar den Text ändern lassen: Dann wird statt der Festgebühr von 20 € eine Entwurfsgebühr fällig. Bringen Sie einen fertigen Text mit.
Sonderfälle: Bank fusioniert, Brief verloren, Gläubiger unbekannt
Die Bank existiert nicht mehr: Nach einer Fusion oder Übernahme erteilt die Rechtsnachfolgerin die Löschungsbewilligung. Das Grundbuchamt kann einen Nachweis der Rechtsnachfolge verlangen, etwa einen Handelsregisterauszug. Ist die Bank insolvent, ist der Insolvenzverwalter zuständig; wer das ist, finden Sie unter insolvenzbekanntmachungen.de.
Der Grundschuldbrief ist verloren: Dann muss der Brief in einem Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden (§ 1162 BGB). Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 466 Abs. 2 FamFG); den Antrag stellt in der Regel die Bank als Gläubigerin (§ 467 Abs. 2 FamFG). Für die Löschung genügt danach der Ausschließungsbeschluss (§ 41 Abs. 2 GBO). Das Verfahren kostet zusätzliche Gerichtsgebühren und dauert in der Regel mehrere Monate.
Der Gläubiger ist unbekannt: Lässt sich weder die Bank noch eine Rechtsnachfolgerin ermitteln, kann der Eigentümer den Gläubiger im Aufgebotsverfahren ausschließen lassen (§ 1170 BGB, §§ 447 f. FamFG). Voraussetzung: Seit der letzten Eintragung zur Grundschuld sind zehn Jahre vergangen, und Sie haben das Recht des Gläubigers in dieser Zeit nicht anerkannt. Mit dem rechtskräftigen Ausschließungsbeschluss erwerben Sie die Grundschuld selbst und können sie anschließend löschen lassen. Hier ist anwaltliche Hilfe sinnvoll.
Modernisierung oder neuer Kredit geplant?
Bevor Sie löschen: Eine eingetragene Grundschuld kann einen neuen Kredit absichern und Ihnen Notar- und Grundbuchkosten sparen. Wir vergleichen die Konditionen mehrerer Banken und zeigen Ihnen, ob sich Behalten, Abtreten oder Löschen für Sie rechnet – kostenlos und unverbindlich.
Finanzierung prüfen lassen →Häufige Fragen (FAQ)
Kann ich eine Grundschuld ganz ohne Notar löschen?
In Hessen, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz ja: Dort können Ortsgericht, Ratschreiber oder Gemeinde- und Stadtverwaltungen Ihre Unterschrift öffentlich beglaubigen. In den übrigen Bundesländern brauchen Sie für Ihre Unterschrift einen kurzen Termin beim Notar. Eine notarielle Beurkundung ist in keinem Fall nötig.
Reicht ein formloses Schreiben an das Grundbuchamt?
Nein. Der Antrag allein wäre zwar formfrei (§ 13 GBO), die Löschung braucht aber zusätzlich Ihre Zustimmung als Eigentümer (§ 27 GBO), und die muss öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO). Enthält Ihr Antrag diese Zustimmung, gilt die Formpflicht für das ganze Schreiben (§ 30 GBO).
Was kostet es, eine Grundschuld zu löschen?
Das Grundbuchamt berechnet eine 0,5-Gebühr nach Tabelle B aus dem Nennbetrag: bei 100.000 € sind das 136,50 €, bei 200.000 € 217,50 €, bei 300.000 € 317,50 €. Dazu kommt die Beglaubigung Ihrer Unterschrift: beim Notar 23,80 € inklusive Umsatzsteuer, beim hessischen Ortsgericht 7,50 € je Unterschrift.
Darf die Bank für die Löschungsbewilligung Geld verlangen?
Nein. Ein Entgelt für die Löschungsbewilligung ist unzulässig (BGH, XI ZR 244/90). Die Bank darf nur tatsächliche Auslagen weitergeben, etwa die Notargebühr für die Beglaubigung ihrer eigenen Unterschrift.
Muss ich die Grundschuld nach der Tilgung sofort löschen?
Nein, eine Pflicht zur Löschung gibt es nicht. Eine stehen gelassene Grundschuld kann später einen neuen Kredit absichern und spart dann Notar- und Grundbuchkosten. Wollen Sie verkaufen, erwartet der Käufer in der Regel ein lastenfreies Grundstück – dann ist die Löschung fällig.
Wie lange dauert die Löschung?
Das hängt von der Bearbeitungszeit Ihrer Bank und der Auslastung des Grundbuchamts ab; beide unterscheiden sich regional. Fragen Sie beim Grundbuchamt nach und planen Sie vor einem Verkauf ausreichend Puffer ein.
Was tun, wenn der Grundschuldbrief verloren ist?
Dann muss der Brief in einem Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden (§ 1162 BGB). Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 466 Abs. 2 FamFG); den Antrag stellt in der Regel die Bank als Gläubigerin (§ 467 Abs. 2 FamFG). Für die Löschung genügt danach der Ausschließungsbeschluss (§ 41 Abs. 2 GBO).
Kann ich die Grundschuld für einen Kredit bei einer anderen Bank nutzen?
Ja, über eine Abtretung: Ihre bisherige Bank überträgt die Grundschuld auf die neue (§ 1154 BGB). Die Abtretungserklärung muss für das Grundbuch öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO). Ob die neue Bank die Grundschuld übernimmt, entscheidet sie selbst – klären Sie das, bevor Sie löschen.
Rechtsgrundlagen: §§ 1, 13, 15, 18, 19, 27, 28, 29, 30, 41, 42, 143 Abs. 4 GBO; §§ 1116, 1154, 1162, 1170, 1191 ff., 1192 BGB; §§ 34, 53 GNotKG mit KV 14140, 22124, 24102, 25100, 25101 und 32005; §§ 447 f., 466 f. FamFG; §§ 40, 68 BeurkG; § 13 OGerG (Hessen); § 35b LFGG (Baden-Württemberg); Landesgesetz über die Beglaubigungsbefugnis (Rheinland-Pfalz); § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO; BGH, Urteile vom 7. Mai 1991 (XI ZR 244/90) und 10. September 2019 (XI ZR 7/19).
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag behandelt die Rechtslage für Grundstücke in Deutschland. Er dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung und keine individuelle Finanzierungsberatung im Sinne des § 34i GewO dar. Gebühren und Zuständigkeiten können sich ändern; maßgeblich sind die Auskünfte des zuständigen Grundbuchamts, Notars oder der Beglaubigungsstelle.
