Ein Kredit über 300.000 € kostet bei 4,34 % Zins und 2 % Anfangstilgung 1.585,00 € im Monat. Nach zehn Jahren sind davon noch 225.040 € offen. Mit 3 % Tilgung steigt die Rate auf 1.835,00 €, die Restschuld nach zehn Jahren sinkt auf 187.560 €. Nach der 35-Prozent-Faustregel braucht ein Haushalt für die 2-%-Variante rund 4.529 € netto im Monat. 300.000 € sind eine Summe, bei der sich eine Frage besonders lohnt: Wie weit lässt sich die Schuld schon innerhalb der Zinsbindung abtragen? Mit 15 Jahren Bindung und 5 % Tilgung ist das Darlehen nach 14,3 Jahren vollständig zurückgezahlt – ohne Anschlussrisiko.
Monatliche Rate für 300.000 €: die Tabelle
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate während der Zinsbindung gleich: Darlehenssumme × (Zins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Ausgangspunkt ist der Wert für zehn Jahre Zinsbindung bei rund 80 % Beleihung aus unserer Übersicht der aktuellen Bauzinsen: 4,34 % effektiv, ermittelt aus den Konditionsangeboten der Interhyp AG vom 5. bis 11. Oktober 2026. Wir setzen diesen Effektivzins als Sollzins an. Der tatsächliche Sollzins liegt meist etwas darunter, die Rechnung ist also eher vorsichtig. Dazu kommen 0,4 Prozentpunkte darunter und darüber:
Jeder Prozentpunkt Tilgung verändert die Rate um 250,00 €, jede 0,4 Prozentpunkte Zins um 100,00 €. Die Zeile mit 4,74 % ist kein Extremszenario: Wer über 90 % des Kaufpreises finanziert, lag in derselben Interhyp-Auswertung bei 4,62 % effektiv, und Interhyp nannte für den 15. Oktober einen Tageswert von 4,42 % für zehn Jahre. Wer mit der 4,74-%-Zeile plant und sie sich leisten kann, hat einen Puffer, falls das Angebot am Ende teurer ausfällt.
Richtwerte sind ein Anfang – entscheidend ist der Zins, den Ihnen eine Bank für Ihr Objekt zusagt.
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Die Rate sagt, ob Sie die Finanzierung heute tragen. Die Restschuld sagt, wie viel Sie nach Ablauf der Zinsbindung zu dann geltenden Zinsen neu finanzieren müssen. Bei 4,34 % und gleichbleibendem Zins über die gesamte Laufzeit:
Mit 1 % Tilgung sind nach zehn Jahren erst 37.480 € abbezahlt. Über die gesamte Laufzeit von 38,8 Jahren zahlen Sie 319.484 € Zinsen – mehr als die geliehenen 300.000 €. Mit 3 % Tilgung sinkt die Schuld im selben Zeitraum um 112.440 €, die Zinskosten fallen auf 154.781 €. Diese Ersparnis von 164.703 € erkaufen Sie mit 500,00 € mehr Rate im Monat.
Was 0,4 Prozentpunkte Zins in zehn Jahren kosten
Bei 2 % Tilgung zahlen Sie in den ersten zehn Jahren 104.808 € Zinsen bei 3,94 %, 115.240 € bei 4,34 % und 125.629 € bei 4,74 %. Jeder Schritt von 0,4 Prozentpunkten kostet bei 300.000 € also gut 10.000 € in der ersten Zinsbindung – Geld, das nicht in die Tilgung fließt. Mehrere Bankangebote zum selben Stichtag zu vergleichen, ist deshalb keine Formsache.
Schuldenfrei bis zum Ende der Zinsbindung: geht das mit 300.000 €?
Das größte Risiko einer Baufinanzierung ist nicht die heutige Rate, sondern die Restschuld, die nach Ablauf der Zinsbindung zu einem unbekannten Zins verlängert werden muss. Bei 300.000 € lässt sich dieses Risiko mit einer höheren Tilgung und einer längeren Bindung stark verkleinern oder ganz ausschalten. Die Zinssätze sind die Werte unserer Zinsübersicht für rund 80 % Beleihung (10 Jahre 4,34 %, 15 Jahre 4,52 %, 20 Jahre 4,65 %):
Zwei Varianten stechen heraus. Mit 20 Jahren Bindung und 3 % Tilgung kostet die Finanzierung 1.912,50 € im Monat, also 327,50 € mehr als die Standardvariante – dafür sind am Ende der Bindung nur noch 3.879 € offen statt 225.040 € nach zehn Jahren. Mit 15 Jahren Bindung und 5 % Tilgung ist das Darlehen nach 14,3 Jahren vollständig getilgt, noch bevor die Zinsbindung endet. Diese Variante verlangt allerdings 2.380,00 € Rate und nach der Faustregel rund 6.800 € Nettoeinkommen.
Die Tabelle zeigt auch, was eine hohe Tilgung allein nicht leistet: 5 % Tilgung mit nur zehn Jahren Bindung kostet 2.335,00 € im Monat, lässt aber trotzdem 112.600 € für die Anschlussfinanzierung offen. Wer so viel tilgen kann, sichert sich den Zins besser gleich über die volle Laufzeit. Manche Banken bieten dafür sogenannte Volltilgerdarlehen an, bei denen Zinsbindung und Laufzeit zusammenfallen; ob es dafür einen Zinsvorteil gibt, ist von Haus zu Haus verschieden.
Lange Bindungen sind flexibler, als sie aussehen. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie jedes Darlehen mit festem Sollzins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wird nach der Auszahlung ein neuer Sollzins vereinbart, beginnt die Frist ab dieser Vereinbarung neu. Fallen die Zinsen, steigen Sie aus einer 15- oder 20-jährigen Bindung nach zehn Jahren aus; steigen sie, behalten Sie Ihren Satz. Wer vorher aussteigen muss, etwa wegen eines Verkaufs, kann nur bei berechtigtem Interesse nach § 490 Abs. 2 BGB kündigen und muss der Bank dann den Zinsschaden ersetzen, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 Satz 3, § 502 BGB). Ohne Kündigung lassen sich Sondertilgungen während der Bindung nur leisten, wenn sie im Vertrag vereinbart sind. Wie sich Sondertilgungen auf Laufzeit und Restschuld auswirken, rechnen Sie im Tilgungsrechner mit vollständigem Tilgungsplan durch.
Was jede 50.000 € mehr oder weniger ausmachen
Viele Käufer suchen nicht nach einer festen Summe, sondern nach ihrer Obergrenze. Die folgende Übersicht rechnet benachbarte Darlehenssummen mit denselben Annahmen: 4,34 % Zins, 2 % Anfangstilgung, gleichbleibender Zins.
Je 50.000 € mehr Darlehen kosten unter diesen Annahmen 264,17 € Rate im Monat und erfordern nach der Faustregel rund 755 € mehr Nettoeinkommen. Umgekehrt gilt: Wer 50.000 € mehr Eigenkapital einbringt oder einen um diesen Betrag günstigeren Kaufpreis verhandelt, senkt die Rate um eben diese 264,17 €. Ausführliche Rechnungen mit eigenen Schwerpunkten finden Sie für einen Kredit über 250.000 €, für 400.000 € Kredit mit Anschluss-Stresstest und für einen Kredit über 500.000 € mit geteilter Zinsbindung. Die Tabellen dort beruhen auf dem Zinsstand ihres jeweiligen Aktualisierungsdatums; kleine Abweichungen zu den Werten hier gehen auf das damalige Zinsniveau zurück.
Welches Einkommen brauchen Sie für 300.000 € Kredit?
Als Obergrenze für die Kreditrate gilt die Faustregel von 35 % des monatlichen Nettohaushaltseinkommens. Bei 4,34 % Zins:
Bei 3,94 % Zins und 2 % Tilgung sinkt der Bedarf auf rund 4.243 €, bei 4,74 % steigt er auf 4.814 €. Ein Beispiel zeigt, wie knapp das werden kann: Ein Paar mit 2.600 € und 1.950 € netto kommt auf 4.550 € im Monat. 35 % davon sind 1.592,50 € – das reicht für die 2-%-Variante bei 4,34 % mit 7,50 € Luft. Schon bei 4,74 % Zins läge die Rate mit 1.685,00 € über der Faustregel. Wer so knapp plant, sollte die Bank nicht nach der höchsten möglichen Summe fragen, sondern nach der Rate, die auch bei teurerem Angebot und ohne Überstunden oder Bonus trägt.
Die Faustregel ist ein Richtwert, keine Bankregel. Banken stellen in einer Haushaltsrechnung Einnahmen und tatsächliche Ausgaben gegenüber; Unterhaltspflichten, Leasingraten oder laufende Ratenkredite verringern den Spielraum spürbar, und für das Wohneigentum selbst setzen sie Bewirtschaftungskosten an.
Eigenkapital und Nebenkosten: Beispiel mit 375.000 € Kaufpreis
Ein Darlehen über 300.000 € entspricht bei 375.000 € Kaufpreis genau 80 % Beleihung. Die Kaufnebenkosten kommen in der Regel aus dem Eigenkapital. Der Vergleich zweier Länder mit unterschiedlicher Grunderwerbsteuer zeigt, wie stark der Standort den Bedarf verschiebt:
Zwischen beiden Ländern liegen allein bei der Grunderwerbsteuer 3.750 €. Ohne Makler sinkt der Eigenkapitalbedarf auf 99.375 € in Niedersachsen und 103.125 € in Berlin. Banken messen die Beleihung allerdings am Beleihungswert, den sie oft etwas unter dem Kaufpreis ansetzen; die Zinsstufe kann deshalb höher ausfallen als hier angenommen. Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus (§ 656b BGB), gelten für den Makler feste Regeln: Der Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB), wird der Makler für beide Seiten tätig, zahlen beide gleich viel (§ 656c BGB), und hat nur der Verkäufer ihn beauftragt, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben; fällig wird dieser Anteil erst, wenn der Verkäufer seine Zahlung nachweist (§ 656d BGB). 3,57 % entsprechen der hälftigen Teilung einer Provision von 7,14 % inklusive Umsatzsteuer; regional und im Einzelfall kann sie abweichen.
300.000 € Kredit für 300.000 € Kaufpreis: was die Vollfinanzierung kostet
Finanziert die Bank den gesamten Kaufpreis, liegt der Beleihungsauslauf bei 100 % und damit in der teuersten Stufe unserer Zinsübersicht: 4,62 % statt 4,34 %. Die Rate steigt bei 2 % Tilgung von 1.585,00 € auf 1.655,00 €, die Zinsen in den ersten zehn Jahren um 7.277 €. Die Nebenkosten müssen trotzdem bezahlt werden – in Niedersachsen mit Makler rund 30.210 €. In die andere Richtung lohnt sich Eigenkapital ebenfalls: Liegt der Kaufpreis über 428.571 €, sinkt die Beleihung für 300.000 € unter 70 %, der Zins auf 4,22 % und die Rate auf 1.555,00 €.
Welche Immobilie passt zu 300.000 € Kredit?
Mit dem Eigenkapital aus dem Beispiel finanzieren 300.000 € einen Kaufpreis um 375.000 €. Wie viel Wohnfläche das bedeutet, entscheidet der Quadratmeterpreis vor Ort. Die Werte sind Rechengrößen, keine Marktdaten einer bestimmten Stadt:
Die Spanne reicht vom Einfamilienhaus mit 150 m² in einer günstigen Region bis zur Zweizimmerwohnung mit 50 m² in einer teuren Großstadtlage – bei identischer Rate. In vielen Regionen landet man mit diesem Budget bei einer Bestandsimmobilie, also einem älteren Reihenhaus, einer Doppelhaushälfte oder einer Eigentumswohnung. Dort gehört ein Modernisierungsbudget in die Rechnung, bevor der Kaufpreis feststeht: Heizung, Fenster oder Dämmung, die erst nach dem Kauf über ein weiteres Darlehen finanziert werden, erhöhen die Gesamtschuld über die hier gerechneten 300.000 € hinaus. Lassen Sie sich Energieausweis, Baujahr der Heizung und vorhandene Unterlagen zeigen. Bei Wohnungen kommen Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe der Erhaltungsrücklage hinzu – was Sie vor dem Kauf prüfen sollten, zeigt unsere Checkliste zum Wohnungskauf.
Fünf Schritte zu einer soliden 300.000-€-Finanzierung
Starten Sie mit der Rate, die Ihr Haushalt auch bei 4,74 % Zins sicher trägt, und rechnen Sie daraus die Darlehenssumme – nicht umgekehrt.
Entscheiden Sie, wie viel am Ende der Zinsbindung höchstens offen sein darf. Eine fast vollständige Tilgung von 300.000 € in 20 Jahren setzt nach der Faustregel rund 5.464 € Nettoeinkommen voraus.
Rechnen Sie aus, wo Ihr Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis liegt. Zwischen voller Finanzierung und 80 % Beleihung liegen bei 300.000 € rund 7.277 € Zinsen in den ersten zehn Jahren.
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler kommen aus dem Eigenkapital; bei Bestandsimmobilien zusätzlich ein Budget für Sanierung.
Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit, den Tilgungssatz zu wechseln, klären Sie vor der Unterschrift. Nachträglich ist die Bank nicht verpflichtet, sie einzuräumen.
Häufige Fragen zum Kredit über 300.000 €
Wie hoch ist die monatliche Rate bei 300.000 € Kredit?
Bei 4,34 % Zins beträgt die Rate 1.335,00 € mit 1 % Tilgung, 1.585,00 € mit 2 % und 1.835,00 € mit 3 % Tilgung. Bei 3,94 % Zins und 2 % Tilgung sind es 1.485,00 €, bei 4,74 % 1.685,00 €.
Wie viel muss ich verdienen, um 300.000 € zu finanzieren?
Nach der 35-Prozent-Faustregel rund 4.529 € netto im Haushalt bei 2 % Tilgung und 4,34 % Zins, bei 3 % Tilgung rund 5.243 €. Die Bank prüft zusätzlich Ihre tatsächlichen Ausgaben.
Wie lange dauert es, 300.000 € abzubezahlen?
Bei gleichbleibend 4,34 % Zins rund 26,7 Jahre mit 2 % Anfangstilgung, 20,7 Jahre mit 3 % und 38,8 Jahre mit 1 %. Mit 15 Jahren Zinsbindung zu 4,52 % und 5 % Tilgung ist das Darlehen nach 14,3 Jahren getilgt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für 300.000 € Kredit?
Für 80 % Beleihung bei 375.000 € Kaufpreis mit Makler 112.762,50 € in Niedersachsen und 116.512,50 € in Berlin. Davon entfallen 75.000 € auf den Kaufpreis, der Rest auf die Nebenkosten.
Lohnt sich bei 300.000 € eine Zinsbindung von 20 Jahren?
Sie kostet mehr Rate: Mit 4,65 % und 3 % Tilgung sind es 1.912,50 € im Monat. Dafür sind nach 20 Jahren nur noch 3.879 € offen, und nach § 489 BGB können Sie nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen, falls die Zinsen bis dahin gefallen sind.
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