Ein Kredit über 400.000 € kostet bei 4,20 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung 2.066,67 € im Monat. Nach zehn Jahren sind noch 300.791 € offen – drei Viertel der Ausgangssumme. Mit 3 % Tilgung steigt die Rate auf 2.400 €, die Restschuld nach zehn Jahren sinkt auf 251.187 €. Für die Variante mit 2 % Tilgung braucht ein Haushalt nach der 35-Prozent-Faustregel rund 5.905 € netto im Monat, in der Praxis also fast immer zwei Einkommen. Bei dieser Summe entscheidet weniger die Startrate über die Tragfähigkeit als die Frage, was nach Ablauf der Zinsbindung passiert. Alle Werte unten sind exakt durchgerechnet.
Monatliche Rate für 400.000 €: die Tabelle
Ein Annuitätendarlehen hat über die gesamte Zinsbindung eine feste Rate: Darlehenssumme × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Basis ist ein Sollzins von 4,20 % – der Richtwert für zehn Jahre Zinsbindung bei rund 80 % Beleihung aus unserer Übersicht der aktuellen Bauzinsen (Stand 17. September 2026). Weil Ihr persönliches Angebot davon abweichen kann, zeigt die Tabelle zusätzlich 0,4 Prozentpunkte darunter und darüber:
Bei 400.000 € kostet jeder Prozentpunkt Tilgung 333,33 € Monatsrate, jede 0,4 Prozentpunkte Zins 133,33 €. Beide Hebel sind damit deutlich spürbarer als bei kleineren Darlehen – zum Vergleich: Beim Kredit über 250.000 € macht ein Prozentpunkt Tilgung 208,33 € aus. Wer bei der Tilgung spart, um die Rate zu drücken, verschiebt das Problem bei dieser Summe allerdings nur in die Zukunft, wie die nächsten Abschnitte zeigen.
Richtwerte sind ein Startpunkt. Ihr Zins hängt von Bonität, Eigenkapital und Objekt ab.
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Wie solide eine Finanzierung ist, zeigt erst die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Für diesen Betrag brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung zu dann gültigen Konditionen. Bei 4,20 % Sollzins und gleichbleibendem Zins über die gesamte Laufzeit:
Mit 1 % Tilgung sind nach zehn Jahren erst 49.604 € abbezahlt, und über die gesamte Laufzeit fallen mehr Zinsen an, als Sie sich geliehen haben. Mit 3 % Tilgung ist die Schuld nach zehn Jahren um 148.813 € gesunken – dreimal so viel. Wie viel Tilgung Banken mindestens verlangen und warum, erklärt unser Beitrag zur Mindesttilgung.
Was 0,4 Prozentpunkte Zins in zehn Jahren kosten
Bei 2 % Tilgung zahlen Sie in der ersten Zinsbindung 134.862 € Zinsen bei 3,80 %, 148.791 € bei 4,20 % und 162.664 € bei 4,60 %. Jeder Schritt von 0,4 Prozentpunkten kostet bei 400.000 € also knapp 14.000 € – fast doppelt so viel wie die Notar- und Grundbuchkosten im Kaufbeispiel weiter unten. Ein Angebotsvergleich über mehrere Banken ist bei dieser Summe kein Feinschliff, sondern einer der größten Einzelposten der Finanzierung.
Der Anschluss-Stresstest: Was nach zehn Jahren passiert
Niemand kennt den Zins im Jahr 2036. Sie können aber durchrechnen, was verschiedene Anschlusszinsen für Ihre Finanzierung bedeuten. Die folgende Tabelle geht davon aus, dass Sie nach zehn Jahren die bisherige Rate beibehalten – 2.066,67 € im 2-%-Szenario, 2.400 € im 3-%-Szenario – und nur der Zins für die Restschuld neu festgelegt wird:
Das ist der eigentliche Unterschied zwischen 2 % und 3 % Tilgung. Steigt der Zins nach zehn Jahren von 4,20 % auf 6,20 %, verlängert sich die Finanzierung im 2-%-Szenario um 5,6 Jahre und kostet 137.902 € mehr Zinsen. Im 3-%-Szenario sind es 1,7 Jahre und 49.028 €. Anders ausgedrückt: Jeder Prozentpunkt mehr Anschlusszins kostet auf eine Restschuld von 300.791 € anfangs 250,66 € Zinsen pro Monat, auf 251.187 € sind es 209,32 €. Die höhere Tilgung ist bei 400.000 € damit vor allem eine Versicherung gegen steigende Zinsen.
10 oder 15 Jahre Zinsbindung?
Die Alternative zur höheren Tilgung ist eine längere Zinsbindung. In unserer Zinsübersicht liegt der Richtwert für 15 Jahre bei rund 80 % Beleihung bei 4,53 %. Mit 2 % Tilgung beträgt die Rate dann 2.176,67 € – 110 € mehr als bei zehn Jahren. Über 15 Jahre zahlen Sie dadurch 19.800 € mehr; davon sind 15.203 € zusätzliche Zinsen und 4.597 € zusätzliche Tilgung, sofern der Zins nach zehn Jahren bei 4,20 % bliebe. Diese rund 15.200 € sind der Preis dafür, eine Restschuld von knapp 300.000 € fünf Jahre länger gegen steigende Zinsen abzusichern.
Ein Detail spricht zusätzlich für die längere Bindung: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB dürfen Sie jedes Darlehen mit festem Zins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Sinken die Zinsen, können Sie aus einem 15-jährigen Vertrag also nach zehn Jahren aussteigen. Steigen sie, behalten Sie Ihren Zins. Dieses Recht steht nur Ihnen zu, nicht der Bank.
Welches Einkommen brauchen Sie für 400.000 € Kredit?
Als Obergrenze für die Kreditrate gilt die Faustregel von 35 % des monatlichen Nettohaushaltseinkommens. Bei 4,20 % Sollzins ergibt sich:
Bei 3,80 % Sollzins und 2 % Tilgung sinkt der Bedarf auf rund 5.524 €, bei 4,60 % steigt er auf 6.286 €. Das sind Untergrenzen: Banken prüfen in der Haushaltsrechnung Ihre tatsächlichen Fixkosten, und als Eigentümer kommen Rücklagen für Dach, Heizung und Fenster hinzu. Wie sich Rate, Sondertilgungen und Zinsbindung gegenseitig beeinflussen, können Sie im Tilgungsrechner mit Ihrem kompletten Tilgungsplan durchspielen.
Zwei Einkommen, ein Risiko: der Elternzeit-Test
Weil 400.000 € meist nur mit zwei Gehältern tragbar sind, lohnt ein zweiter Test: Was passiert, wenn eines davon zeitweise wegfällt? Ein Beispiel mit 6.000 € Haushaltsnetto, aufgeteilt in 3.500 € und 2.500 €. Die Rate von 2.066,67 € entspricht 34,4 % – knapp unter der Faustregel. Geht die Person mit 2.500 € in Elternzeit, ersetzt das Elterngeld bei diesem Einkommen 65 % (§ 2 BEEG, höchstens 1.800 € im Monat), vereinfacht gerechnet also 1.625 €. Das Haushaltsnetto sinkt auf 5.125 €, die Rate steigt auf 40,3 % davon. Über zwölf Monate fehlen 10.500 €.
Das ist kein Grund, auf die Finanzierung zu verzichten, aber ein Grund, sie vorzubereiten: eine Rücklage außerhalb des Eigenkapitals, die mindestens diese Lücke deckt, oder eine vertraglich vereinbarte Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Zinsbindung zu senken. Beides lässt sich vor der Unterschrift klären, danach kaum noch.
Eigenkapital und Nebenkosten: Beispiel mit 500.000 € Kaufpreis
Ein Darlehen über 400.000 € entspricht bei 500.000 € Kaufpreis genau 80 % Beleihung – der Spalte unserer Zinsübersicht, aus der der Richtwert von 4,20 % stammt. Die Kaufnebenkosten werden in der Regel aus Eigenkapital bezahlt; finanziert die Bank sie mit, steigen Beleihung und Zins, wie das Beispiel weiter unten zeigt. Den größten Unterschied macht die Grunderwerbsteuer im jeweiligen Bundesland. Der Vergleich zwischen Baden-Württemberg und Hessen, zwei Ländern mit vielen Käufern in dieser Preisklasse:
Ohne Makler, etwa beim Kauf vom Bauträger oder von privat, sinkt der Bedarf auf 132.500 € in Baden-Württemberg und 137.500 € in Hessen. Ist ein Makler beteiligt, darf einem Käufer, der als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus erwirbt, höchstens die Hälfte der Provision auferlegt werden (§§ 656b–656d BGB, der Maklervertrag braucht nach § 656a BGB Textform); 3,57 % entsprechen der hälftigen Teilung von 7,14 % inklusive Umsatzsteuer. Notar- und Grundbuchkosten für Ihren genauen Kaufpreis und Ihre Grundschuld berechnet der Notarkostenrechner nach GNotKG.
Hessen: Hessengeld senkt die Steuerlast – aber nicht den Eigenkapitalbedarf
Wer in Hessen erstmals Wohneigentum zur Selbstnutzung erwirbt, kann bei der WIBank Hessengeld beantragen: 10.000 € je Erwerber und 5.000 € je Kind unter 18 Jahren, höchstens bis zur Höhe der gezahlten Grunderwerbsteuer. Für ein Paar mit einem Kind wären das im Beispiel 25.000 €. Ausgezahlt wird jedoch in zehn gleichen Jahresraten, hier also 2.500 € pro Jahr. Beim Kauf müssen Sie die volle Grunderwerbsteuer von 30.000 € aus eigenen Mitteln zahlen. Die aktuellen Bedingungen nennt die WIBank.
Was, wenn nur 100.000 € Eigenkapital da sind?
Ein häufiger Fall: Das Eigenkapital reicht für die Nebenkosten und einen Teil des Kaufpreises, aber nicht für die 80-%-Schwelle. Mit 100.000 € in Baden-Württemberg bleiben nach den Nebenkosten 49.650 € für den Kaufpreis. Das Darlehen steigt auf 450.350 €, die Beleihung auf 90,07 %. Damit greift der Richtwert für über 90 % Beleihung von 4,43 %. Bei 2 % Tilgung liegt die Rate bei 2.413,13 € – 346,46 € mehr als bei 400.000 € und 4,20 %. Das nötige Nettoeinkommen steigt auf rund 6.895 €, die Restschuld nach zehn Jahren auf 337.284 €. Wenige zehntausend Euro mehr Eigenkapital oder ein etwas günstigeres Objekt verändern bei dieser Summe die gesamte Finanzierung.
Welche Immobilie passt zu 400.000 € Kredit?
Bei 500.000 € Kaufpreis hängt die Antwort vor allem vom Quadratmeterpreis vor Ort ab. Die Werte sind Rechengrößen, keine Marktdaten für eine bestimmte Stadt:
In ländlichen Regionen und vielen Mittelstädten reicht die Summe für ein freistehendes Einfamilienhaus, auch im Neubau. Im Umland großer Städte entspricht sie eher einer Doppelhaushälfte oder einem Reihenhaus, in den teuersten Großstadtlagen einer Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnung. Wer ein Grundstück kauft und selbst baut, sollte prüfen, ob es bereits voll erschlossen verkauft wird – sonst kommen Erschließungskosten hinzu, die im Darlehen oft nicht eingeplant sind. Verlässliche Preise für Ihre Region veröffentlichen die Gutachterausschüsse in ihren Grundstücksmarktberichten.
Fünf Schritte zu einer tragfähigen 400.000-€-Finanzierung
Prüfen Sie nicht nur, ob die Rate zu beiden Gehältern passt, sondern auch, wie lange Sie sie mit einem Gehalt plus Rücklage tragen können.
Rechnen Sie Ihre Restschuld nach zehn Jahren mit einem um zwei Prozentpunkte höheren Zins. Bleibt die Finanzierung dann tragbar, ist sie solide geplant.
Beides senkt das Anschlussrisiko. Höhere Tilgung baut Schulden schneller ab, eine 15-jährige Bindung verschiebt das Risiko – und lässt sich nach zehn Jahren trotzdem kündigen.
Sondertilgungsrechte – bei 5 % pro Jahr wären das bis zu 20.000 € – und ein Wechsel des Tilgungssatzes sind Verhandlungssache. Sie helfen in beide Richtungen: bei Gehaltssprüngen und bei Engpässen.
Zwischen 3,80 % und 4,20 % liegen bei 400.000 € knapp 14.000 € Zinsen in zehn Jahren. Vergleichen Sie mehrere Banken zum selben Stichtag und mit identischen Eckdaten.
Häufige Fragen zum Kredit über 400.000 €
Wie hoch ist die monatliche Rate bei 400.000 € Kredit?
Bei 4,20 % Sollzins beträgt die Rate 1.733,33 € mit 1 % Tilgung, 2.066,67 € mit 2 % und 2.400,00 € mit 3 % Tilgung. Bei 3,80 % Sollzins und 2 % Tilgung sind es 1.933,33 €, bei 4,60 % 2.200,00 €.
Wie lange zahlt man einen Kredit über 400.000 € ab?
Bei gleichbleibend 4,20 % Sollzins rund 27 Jahre mit 2 % Anfangstilgung, rund 20,9 Jahre mit 3 % und rund 39,3 Jahre mit 1 %. Weil der Zins nur für die Zinsbindung feststeht, ist die Gesamtlaufzeit eine Modellrechnung: Steigt der Anschlusszins nach zehn Jahren auf 6,20 %, dauert es bei 2 % Starttilgung 32,6 Jahre.
Wie viel muss ich verdienen, um 400.000 € zu finanzieren?
Nach der 35-Prozent-Faustregel rund 5.905 € netto im Haushalt bei 2 % Tilgung und 4,20 % Zins, bei 3 % Tilgung rund 6.857 €. Die Bank prüft zusätzlich Ihre tatsächlichen Ausgaben in einer Haushaltsrechnung.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für 400.000 € Kredit?
Für 80 % Beleihung bei 500.000 € Kaufpreis mit Makler 150.350 € in Baden-Württemberg und 155.350 € in Hessen – davon 100.000 € für den Kaufpreis und der Rest für die Nebenkosten. Ohne Makler sind es 132.500 € bzw. 137.500 €.
Lohnt sich bei 400.000 € eine Zinsbindung von 15 Jahren?
Mit dem aktuellen Richtwert von 4,53 % kostet sie bei 2 % Tilgung 110 € mehr Rate im Monat und über 15 Jahre rund 15.200 € mehr Zinsen, wenn der Zins nach zehn Jahren unverändert bliebe. Dafür ist eine Restschuld von knapp 300.000 € fünf Jahre länger abgesichert. Nach § 489 BGB können Sie den Vertrag nach zehn Jahren trotzdem kündigen.
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