Eine Immobilienfinanzierung besteht aus vier Größen: Eigenkapital, Darlehenssumme, Sollzins und Tilgungssatz. Wer diese vier kennt, kann seine monatliche Rate auf den Euro genau berechnen – und erkennt sofort, ob ein Objekt tragbar ist. Als Faustregel gilt: Die Rate sollte 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten, das Eigenkapital mindestens die Kaufnebenkosten abdecken. Dieser Leitfaden zeigt, wie die Zahlen zusammenhängen.
Die vier Stellschrauben jeder Immobilienfinanzierung
Banken kalkulieren nicht mit Bauchgefühl, sondern mit vier Parametern. Jeder davon verändert Ihre Rate und Ihre Restschuld:
- Eigenkapital: senkt die Darlehenssumme und damit den Beleihungsauslauf. Je niedriger dieser ist, desto günstiger der Zins.
- Darlehenssumme: Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital. Die Nebenkosten werden von Banken in der Regel nicht mitfinanziert.
- Sollzins: hängt vom Beleihungsauslauf, der Zinsbindung und dem allgemeinen Zinsniveau ab. Aktuelle Werte finden Sie in unserer Zinsentwicklung.
- Tilgungssatz: der Anteil, mit dem Sie das Darlehen jährlich zurückzahlen. Er entscheidet über die Gesamtlaufzeit – dazu mehr unter Mindesttilgung.
Die monatliche Rate – die sogenannte Annuität – ergibt sich direkt aus diesen Werten:
Die Annuitätenformel
Monatliche Rate = Darlehenssumme × (Sollzins + Tilgungssatz) ÷ 100 ÷ 12
Beispiel: 320.000 € × (3,78 % + 2,00 %) ÷ 100 ÷ 12 = 1.541,33 € pro Monat
Wie viel Immobilie können Sie sich leisten?
Die Rechnung läuft rückwärts: von der tragbaren Rate zur möglichen Darlehenssumme. Bei einem Nettohaushaltseinkommen von 4.400 € und der 35-Prozent-Regel liegt die tragbare Rate bei rund 1.540 € – exakt der Betrag aus dem Beispiel oben. Damit ist ein Darlehen von 320.000 € finanzierbar.
Wichtig: Diese Grenze ist keine Empfehlung, sondern eine Obergrenze. Wer Kinder plant, ein Auto finanziert oder unregelmäßige Einkünfte hat, sollte deutlich darunter bleiben. Banken rechnen zusätzlich mit einer Haushaltspauschale von 700 bis 900 € für die erste Person plus 250 bis 350 € je weiterer Person – unabhängig davon, wie sparsam Sie tatsächlich leben.
Eigenkapital: Wie viel Sie wirklich brauchen
Der Beleihungsauslauf – das Verhältnis von Darlehen zu Objektwert – ist der wichtigste Zinshebel, den Sie selbst beeinflussen können. Banken staffeln ihre Konditionen typischerweise an den Schwellen 60, 80 und 90 Prozent. Bei einem Objektwert von 400.000 €:
Der Sprung von 90 auf 80 Prozent Beleihung ist der wirtschaftlich wirksamste. Wer knapp unter einer Schwelle liegt, sollte prüfen, ob sich die Lücke durch einen Verwandtendarlehen oder den Verkauf von Wertpapieren schließen lässt – die Zinsersparnis über die gesamte Laufzeit übersteigt den Aufwand meist deutlich.
Nebenkosten gehören nicht ins Darlehen
Grunderwerbsteuer, Notar und Makler müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Wer 80.000 € besitzt und davon 34.280 € für Nebenkosten aufwendet, hat für den Kaufpreis nur noch 45.720 € übrig – der Beleihungsauslauf steigt entsprechend. Rechnen Sie immer zuerst die Nebenkosten ab.
Die monatliche Rate: Warum der Tilgungssatz alles verändert
Der Sollzins bestimmt, was das Geld kostet. Der Tilgungssatz bestimmt, wie lange Sie zahlen. Bei 320.000 € Darlehen und 3,78 % Sollzins:
Der Unterschied zwischen 1 und 2 Prozent Tilgung kostet 267 € mehr im Monat – verkürzt die Laufzeit aber um über 13 Jahre. Bei 1 Prozent Tilgung zahlen Sie bis ins Alter von weit über 70, wenn Sie mit 35 finanzieren. Deshalb verlangen die meisten Banken heute mindestens 2 Prozent Anfangstilgung.
Rechnen Sie Ihre eigene Konstellation mit unserem Baufinanzierungsrechner durch – dort sehen Sie auch den vollständigen Tilgungsplan.
Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre?
Die Zinsbindung legt fest, wie lange Ihr Sollzins garantiert ist. Danach brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung zu dann gültigen Konditionen. Je länger die Bindung, desto mehr Restschuld haben Sie zum garantierten Zins abgetragen – bei 2 Prozent Tilgung:
Längere Bindungen kosten einen Zinsaufschlag, typischerweise 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte je fünf Jahre. Dafür sinkt das Zinsänderungsrisiko erheblich. Ein Sonderrecht sollten Sie kennen: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB dürfen Sie jedes Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung vereinbart war. Eine 20-jährige Bindung ist damit faktisch eine einseitige Absicherung zu Ihren Gunsten.
Kaufnebenkosten: der unterschätzte Posten
Zum Kaufpreis kommen 8 bis 15 Prozent obendrauf – je nach Bundesland und Maklereinsatz. Bei 400.000 € Kaufpreis:
Allein die Grunderwerbsteuer macht je nach Bundesland 12.000 € Unterschied. Die Details aller Positionen finden Sie im Ratgeber zu den Notarkosten.
Der Ablauf in sechs Schritten
Nettohaushaltseinkommen, vorhandenes Eigenkapital und laufende Verpflichtungen erfassen. Daraus ergibt sich die tragbare Rate und der maximale Kaufpreis.
Viele Verkäufer verlangen sie vor der Besichtigung. Sie ist unverbindlich und kostenlos, verschafft Ihnen aber Verhandlungsposition.
Erst jetzt wird es konkret. Lassen Sie sich Grundbuchauszug, Energieausweis und Bauunterlagen vorlegen.
Holen Sie mindestens drei Angebote ein. Unterschiede von 0,2 Prozentpunkten bedeuten bei 320.000 € über zehn Jahre rund 6.000 € Zinsdifferenz.
Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet, die Bank lässt eine Grundschuld eintragen. Beide Termine werden aufeinander abgestimmt.
Die Bank zahlt nach Eintragung der Grundschuld und Vorlage der Fälligkeitsmitteilung. Die erste Rate wird meist im Folgemonat fällig.
Die häufigsten Fehler
- Zu niedrige Tilgung wählen, um die Rate zu drücken. Das verschiebt das Problem in die Anschlussfinanzierung – bei dann womöglich höheren Zinsen und hoher Restschuld.
- Instandhaltung vergessen. Kalkulieren Sie 1 bis 1,5 % des Gebäudewerts pro Jahr. Bei einem Haus für 400.000 € sind das 300 bis 500 € monatlich zusätzlich zur Rate.
- Sondertilgungsrechte nicht verhandeln. Meist sind 5 % der Darlehenssumme pro Jahr kostenlos möglich – wer nicht fragt, bekommt sie oft nicht.
- Nur auf den Sollzins schauen. Entscheidend ist der Effektivzins, der Bereitstellungszinsen und Gebühren einschließt. Bereitstellungszinsen fallen oft schon nach drei bis sechs Monaten an.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?
Als Untergrenze gelten die Kaufnebenkosten, also 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Wirtschaftlich sinnvoll sind 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten, weil damit der Beleihungsauslauf auf 80 Prozent sinkt und die günstigere Zinsstaffel greift.
Welche Rate kann ich mir leisten?
Als Obergrenze gelten 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens. Bei 4.400 € netto sind das rund 1.540 €. Rechnen Sie Instandhaltung, Hausgeld und wegfallende Miete gegen, bevor Sie sich festlegen.
Kann ich ein Darlehen vorzeitig kündigen?
Innerhalb der Zinsbindung nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB haben Sie jedoch zehn Jahre nach Vollauszahlung ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist – entschädigungsfrei.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Sie schließen eine Anschlussfinanzierung ab, entweder bei derselben Bank (Prolongation) oder bei einer anderen (Umschuldung). Bis zu 66 Monate im Voraus können Sie sich den Zins über ein Forward-Darlehen sichern.
Lohnt sich eine lange Zinsbindung bei niedrigen Zinsen?
In der Regel ja. Der Aufschlag für längere Bindungen liegt bei 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten je fünf Jahre. Dafür haben Sie nach 20 Jahren nur noch 40 Prozent der Ursprungssumme offen statt 76 Prozent nach zehn Jahren.
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Kostenloses Angebot anfordern →Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Finanz- oder Anlageberatung im Sinne des § 34i GewO dar. Alle Rechenbeispiele sind vereinfachte Modellrechnungen auf Basis eines Sollzinses von 3,78 % (EZB-Zinsstatistik für Wohnungsbaukredite an private Haushalte in Deutschland mit einer Zinsbindung über 10 Jahre, Stand Juli 2026). Tatsächliche Konditionen sind individuell und ändern sich laufend. Rechtsgrundlagen: BGB, GNotKG, GrEStG.
